Tout comprendre de la SARL de famille LMNP

Rappel : la SARL familiale, qu’est-ce que c’est ?

Avant toute chose, il est important de rappeler certaines notions, pour une compréhension optimale du sujet. Nous commencerons par la SARL de famille. Il s’agit alors d’une SARL disposant de la même construction juridique qu’une SARL dite “classique”, excepté qu’elle ne se compose que de membres d’une seule et même famille. Par ailleurs, dans le cadre d’une SARL de famille, nous retrouvons des avantages fiscaux indiscutables, puisque celle-ci permet notamment aux associés de bénéficier du statut de LMNP (loueur meublé non professionnel).

Une composition particulière

Comme mentionné précédemment, la SARL de famille va, comme son nom l’indique, se distinguer quant au type d’associés qu’elle va accepter. En effet, l’article 239 bis AA du CGI stipule que les membres d’une SARL familiale doivent témoigner d’une parenté directe (parents, enfants, frères, sœurs, conjoints et partenaires de PACS). Dans le cas contraire, la SARL ne pourra bénéficier du régime de transparence fiscale et, ainsi, se verra refuser le statut de LMNP, c’est pourquoi une telle condition tient ici une place prépondérante.

La notion de transparence fiscale

Nous venons de l’évoquer, la transparence fiscale est une notion qu’il convient de parfaitement comprendre puisque celle-ci agit comme condition à la prétention au statut de LMNP. De plus, il est à noter que, contrairement à une simple SARL immobilière, une SARL de famille peut tout à fait opter pour un régime de transparence fiscale illimité, face à une limite de 5 ans pour les SARL classiques.

La transparence fiscale, nous le rappelons, permet aux sociétés de ne pas être redevables de l’impôt sur les bénéfices. En d’autres termes, la SARL est exonérée d’impôts. Effectivement, ce sont les associés qui seront ici imposables à l’impôt sur le revenu, en fonction de leur quote-part.

SARL de famille : pourquoi privilégier le statut LMNP ?

Vous l’aurez compris, le statut LMNP fait partie des objectifs d’une SARL de famille. Pourquoi ? Être un loueur meublé non professionnel présente de nombreux avantages pour un propriétaire bailleur, qui pourra aisément amortir son bien immobilier, tout en créant des revenus peu ou non imposables. Concernant les propriétaires de biens neufs, ceux-ci pourront également récupérer la TVA, un avantage à ne pas négliger.

Il est à noter que, si le statut LMNP présente de nombreux atouts, en particulier d’un point de vue fiscal, ce dernier ne peut être obtenu que sous certaines conditions. À titre d’exemple, il est indispensable que les revenus occasionnés par la location n’excèdent pas 23 000 euros, et que les recettes soient inférieures aux revenus du foyer fiscal.

Selon le nombre d’associés et la répartition des parts sociales, il peut y avoir des plafonds bien plus élevés avec ce type de société.

Le statut LMNP dans une SARL familiale : comment ça marche ?

Le fonctionnement

Dans certains cas, les SARL de famille sont constituées dans l’objectif de créer une entreprise. Dans le cas présent, celles-ci permettent à des membres d’une même famille de mettre en commun leurs ressources dans l’objectif d’acheter un bien immobilier neuf ou ancien qu’ils mettront à la location en vue de revenus additionnels, voire d’une plus-value immobilière. Dans cet intérêt, ceux-ci peuvent tout à fait opter pour un statut en LMNP, leur offrant des avantages fiscaux considérables, à condition toutefois de répondre aux conditions imposées.

Les conditions

Dès lors que nous avons établis le lien entre les SARL familiales et le LMNP, il est important de préciser les conditions dans lesquelles il vous est possible de louer un bien meublé via une SARL familiale.

Tout d’abord, nous notons une principale condition quant à la composition de la SARL. Vous l’avez compris, une SARL de famille doit impérativement être composée de membres d’une  même famille, et en particulier des “personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité”.

Par ailleurs, une seconde condition est mise en place au niveau du type d’activité exercé. Il devra s’agir d’une activité de type :

• Commerciale
• Industrielle
• Artisanale
• Agricole

Selon les articles 34 et 35 du CGI (Code Général des Impôts), la location meublée entre dans la catégorie des activités commerciales, permettant alors aux SARL de famille de prétendre au statut de LMNP.

SARL de famille en LMNP : qu’en est-il de la plus-value ?

Lorsque l’on évoque le statut LMNP dans le cadre d’une SARL de famille, il est indispensable de mentionner la question de la plus-value. Si la transparence fiscale demeure l’avantage principal d’une telle opération, nous pouvons également noter la notion de plus-value.

Si toutefois les membres de la SARL de famille venaient à revendre le bien immobilier en question, ceux-ci pourraient alors profiter d’une plus-value des plus intéressantes. En parallèle, lorsque l’on bénéficie du statut de LMNP, un second avantage sur l’impôt est appliqué.

En réalité, dans la majorité des cas, une vente immobilière est soumise au régime des plus-values professionnelles. Or, dans le cadre d’une SARL de famille, c’est le régime des plus-values des particuliers qui est appliqué ; une véritable aubaine d’un point de vue fiscal.

Quelle démarche pour créer une SARL familiale en LMNP ?

Dès lors que vous avez compris le fonctionnement des SARL de famille en LMNP, nous pouvons alors nous atteler à traiter la concrétisation d’un tel projet.

La marche à suivre

Comment créer une SARL de famille en vue d’une activité de location meublée ? La démarche est en réalité similaire à la création d’une SARL classique. Nous comptons toutefois quelques formalités indispensables que sont :

• Nommer le ou les gérants de la SARL de famille
• Rédiger les statuts
• Apporter un capital social
• Publier les avis de constitution dans le JAL (Journal d’Annonces Légales)
• Rassembler les différents documents administratifs nécessaires à la création d’une SARL de famille
• Faire la demande d’immatriculation auprès du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

Les documents nécessaires

Qui dit démarche administrative, dit documents justificatifs. Véritablement, de manière à pouvoir créer une SARL de famille en vue d’une location meublée non professionnelle, il conviendra de vous munir de quelques documents essentiels que nous vous listons ici.

• Les formulaires obligatoires (le formulaire M0)
• La version originale des statuts définitifs signés
• Un certificat de dépôt des fonds
• L’attestation de publication dans le JAL
• La déclaration des bénéficiaires effectifs
• Les documents concernant les gérants (pièce d’identité, acte de nomination, etc.)

A noter, il n’est pas possible de créer une SCI pour réaliser de la location meublée en LMNP ou LMP. De fait, la SCI est considérée comme une société civile et ne peut donc pas faire de l’investissement locatif en location meublée commerciale comme activité principale.

SARL de famille LMNP : les avantages

Nous l’avons mentionné précédemment, opter pour une location meublée non professionnelle en SARL familiale présente un certain nombre d’avantages que nous vous présentons plus en détail ici.

Les avantages fiscaux

De toute évidence, les avantages fiscaux tiennent une place centrale dans les intérêts d’une telle démarche. En effet, avec le LMNP, il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire des plus intéressants, selon le régime fiscal choisi. Par ailleurs, il est à noter que depuis la mise en place du dispositif Censi-Bouvard, les bailleurs peuvent prétendre à une réduction d’impôts. Notez toutefois qu’un tel avantage ne concerne que les bien immobiliers neufs ou en état futur d’achèvement et nécessitent un engagement de minimum 9 ans de la part du propriétaire.

La déduction des amortissements

Pour rappel, l’amortissement est le terme donné à la perte de valeur d’un bien immobilier. Cette perte de valeur peut être due au temps comme à l’usure. Dans le cadre d’un LMNP, les associés seront en mesure de capitaliser leurs investissements locatifs, sans se voir imposer une charge fiscale désavantageuse. Cependant, nous devons noter deux restrictions :

• Le terrain sur lequel se trouve l’immeuble ne peut pas être amorti, auquel cas la SARL familiale devra être en mesure de distinguer la part du foncier de celle du bâti
• L’amortissement ne pourra générer de déficit BIC

En règle générale, afin de limiter tout manquement lors de la déclaration et tout au long de l’activité, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable qui saura vous guider dans vos démarches.

Les plus-values

Également évoqué précédemment, le régime des plus-values immobilières représente un avantage certain pour les SARL de famille souhaitant réaliser de la location meublée. Effectivement, contrairement aux SARL classiques, vous serez en mesure de bénéficier du régime des plus-values des particuliers. Cela implique donc que les amortissements comptables ne sont pas considérés lors du calcul. La plus-value est alors uniquement évaluée en déterminant la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien.

La transmission de patrimoine

Selon l’article L223-13 du Code du commerce, “les parts sociales sont librement transmissibles par voie de succession ou en cas de liquidation de communauté de biens entre époux et librement cessibles entre conjoints et entre ascendants et descendants”. Vous l’aurez compris, la transmission de patrimoine est alors grandement facilitée dans le cadre d’une SARL de famille. C’est un bon moyen pour des parents de transmettre des parts sociales d’un patrimoine locatif à leurs enfants.

SARL de famille LMNP : les inconvénients

Constituer une SARL de famille pour de la location meublée peut s’avérer des plus avantageux pour les membres impliqués. Toutefois, il est à noter qu’un tel statut compte également quelques inconvénients qu’il convient de mentionner avant toute démarche afin de vous assurer d’en anticiper chaque aspect.

Les obligations comptables

Dans un premier temps, il est important d’évoquer les obligations comptables liées à la gestion d’une SARL de famille. En effet, quel que soit le type de régime fiscal pour lequel vous optez, les associés devront garantir une gestion comptable irréprochable. Cela implique alors une comptabilité régulière et complète, de la part de chaque associé de la SARL familiale. En parallèle, devront être minutieusement conservés les différents documents administratifs liés à la gestion comptable de la SARL. Non seulement obligatoire, cela permet également de justifier les données de la déclaration fiscale.

Les obligations fiscales

D’un point de vue de l’imposition, les SARL de famille de location meublée demandent une certaine rigueur, notamment en termes de déclarations. En effet, comme le stipulent les articles 172 et 175 du Code général des impôts, les associés de la SARL familiale se doivent de remplir une déclaration fiscale annuelle.

Les SARL de location meublée non professionnelle représentent une alternative des plus avantageuses, notamment d’un point de vue fiscal, en complément d’une transmission patrimoniale facilitée. Cependant, il est à noter qu’un tel statut implique différentes obligations que les associés sont tenus de respecter. De manière à s’assurer du bon déroulement de votre activité, il est généralement conseillé de faire appel aux services d’un expert-comptable. D’une part, ce dernier vous évitera un éventuel redressement fiscal en cas de manquement, mais vous assurera également des démarches administratives plus sereines, ce qui peut s’avérer avantageux pour les particuliers.