Simulation LMNP sur Excel gratuit : téléchargez vos feuilles de calcul et calculer votre rentabilité

Comment calculer correctement la rentabilité locative de son investissement LMNP ?

Vous avez étudié votre sujet et vous avez vu que la location meublée était souvent préférable à la location nue. Nos différents articles vous permettent de comprendre les différences entre les 2 possibilités.

Fiscalement, il y a de nombreuses différences entre louer en meublé ou louer vide. En LMNP ou en LMP, il est notamment possible d’amortir vos frais d’achat (une partie du prix du bien, les frais de notaire et d’agence, etc.). Il y a également quelques changements sur les contrats, notamment leur durée d’engagement.

Le meilleur moyen de savoir exactement où vous allez est de faire une simulation d’investissement locatif. Plus vous serez précis dans le renseignement de vos frais, de vos revenus et de votre situation générale pour le calcul des impôts et plus vous aurez un calcul du rendement réel de votre appartement, de votre maison ou de votre immeuble. En utilisant un bon simulateur, vous pourrez connaître votre rentabilité brute, mais surtout la rentabilité nette de charges et enfin la rentabilité nette nette, c’est-à-dire après déduction des charges et des impôts. En clair, vous allez savoir combien votre investissement va vous faire gagner d’argent chaque mois (ou quel effort d’épargne il va vous demander jusqu’à remboursement du crédit).

Pour les détails techniques, consultez nos explications sur le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier.

Pas envie de faire tous ces calculs à la main ? On vous comprend car cela peut être très fastidieux ! De nombreux investisseurs se sont posés les mêmes questions que vous avant d’aller plus loin sur leur projet (ou pour vérifier quel investissement est le moins rentable et envisager une revente). Pour cela, il existe désormais de nombreux simulateurs en ligne ou sur Excel.

Quel simulateur LMNP utilisé ?

Pour ceux qui veulent un simulateur LMNP gratuit sur Excel, nous vous conseillons de télécharger ces feuilles de calcul (et n’oubliez pas votre code de réduction « immodanger » pour – 5 % pour les services payants associés). Vous aurez accès à un tableau Excel qui contient différentes feuilles de calcul :

Vous pouvez saisir les données de votre investissement avec notamment le prix d’achat pour le calcul des frais de notaire et toutes les informations sur les charges et les frais que vous devez payer :

• Ceux à payer au moment de l’acquisition du bien
• Les charges récurrentes à payer tous les ans (taxe foncière, charges locatives, expert-comptable, assurance habitation PNO ou GLI, etc.)

Vous pouvez également préciser les éléments de votre financement (montant et taux du crédit, taux de l’assurance emprunteur, etc.).

Vous obtiendrez une comparaison des rendements locatifs espérés pour une location vide ou meublée en LMNP et selon le régime réel ou forfaitaire pour l’imposition de vos revenus fonciers :

Cette première simulation LMNP sur Excel donne gratuitement une première idée du calcul de la rentabilité de votre projet, néanmoins il manque certaines informations qui peuvent être utiles pour aller plus loin. Ce qui sera possible avec le simulateur conseillé ci-dessous.

Pour ceux qui veulent un simulateur de rendement locatif en ligne, nous vous conseillons Horiz.io. Il y a une version limitée gratuite pour un premier test, mais il n’est possible qu’en location nue pas en LMNP. Il faut une version premium pour obtenir le logiciel le plus complet du marché sur les calculs de rentabilité. Vous bénéficiez ensuite d’une réduction de 20 % sur l’abonnement en passant par Immobilier Danger. Il est possible de s’abonner au mois ou à l’année.

Actuellement, le tarif annuel est à 99 € (coût réel de 52,27 € par an pour un investisseur en meublé au réel ou en SCI IS avec une TMI à 30 %, car déductible de vos impôts dans ces cas-là).

Pour commencer la simulation de rendement sur Horiz.io, vous n’avez qu’à saisir une ville et le prix du bien et à vous laisser guider par la procédure en ligne très simple d’utilisation :

Vous allez indiquer ensuite le montant du loyer et la surface du logement.

Pour ceux qui veulent plus d’informations et de détails sur ce simulateur avant de commencer, retrouvez :

• Notre avis sur les outils d’Horiz.io (ex. Rendement Locatif)
• Nos explications sur le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif avec Horiz.io

Calcul du tableau d’amortissement LMNP

La simulation LMNP Excel conseillée ci-dessus ne propose qu’un tableau d’amortissement du crédit immobilier utilisé pour un projet. Il n’y a pas d’accès au détail de tous les amortissements LMNP pour chaque année.

Cependant, ce tableau d’amortissement LMNP est fourni avec Horiz.io dans la version payante.

Pour rappel, le grand avantage du régime réel de la location meublée est la possibilité d’amortir le prix du bien (et d’autres frais d’achat). Cela se décompose en fonction des éléments de l’habitation :

• Le gros œuvre peut être amorti sur une durée généralement comprise entre 20 et 50 ans (pour 40 à 45 % du prix du bien)
• La façade peut être amortie sur 20 à 30 ans (pour une quote-part de 10 % à 20 %)
• Les installations générales sont amortissables sur 15 ans
• L’aménagement est amortissable sur 5 à 15 ans

Pour aller plus loin, découvrez aussi le tarif d’un comptable LMNP ainsi que nos conseils pour le choix LMNP réel ou micro.