L’augmentation des taux de crédit immobilier se poursuit à une vitesse importante. Et encore, elle est freinée par la limite du taux d’usure, sinon, cela serait bien plus explosif. Le problème c’est que cette limite complique fortement les possibilités d’obtenir une offre de prêt, notamment pour les primo-accédants. Est-il encore possible d’emprunter en août 2022 ? Immobilier Danger fait le point sur les taux bancaires pour financer l’achat d’un logement en France en ce 1er août 2022.
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Toute l’actualité du taux immobilier en août 2022
Pour commencer, faisons le point sur les derniers chiffres publiés sur les taux de crédit immobilier en ce 1er août 2022. Voyons notamment quel type de dossier bloque à cause des taux d’emprunt trop élevés par rapport au taux d’usure.
Taux de crédit immobilier en août 2022
D’après les statistiques de l’observatoire Crédit Logement CSA, le taux immobilier moyen sur les crédits immobiliers accordés en juin 2022 est de 1,52 %. C’est un niveau élevé, jamais observé depuis 2017 et cela devrait s’accentuer comme nous le verrons ci-dessous. Le taux bancaire moyen provisoire pour les prêts de juillet 2022 est de 1,64 % à la mi-juillet.
Comme vous pouvez le voir, cela augmente fortement sur toutes les durées. De l’ordre de 50 points de base sur 15 et 20 ans et de 46 points de base sur 25 ans en 6 mois.
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Mise à jour le 03 août 2022 : les derniers chiffres sont sortis, le taux d’emprunt moyen est de 1,68 % en juillet. La durée des crédits bat un nouveau record à 244 mois.
Des prêts de plus en plus longs et plus d’apport personnel pour compenser
La tendance ne date pas du mois de mars et de la remontée des taux d’emprunt. Les emprunteurs se dirigent de plus en plus vers des crédits sur une durée de plus de 20 ans pour leur remboursement. La part des crédits supérieurs à 20 ans a explosé ces dernières années comme le résume ce graphique :
Depuis début 2020 et la mise en place des recommandations du HCSF, le niveau d’apport personnel moyen augmente lui aussi fortement :
Avec des prix actuellement très élevés et des taux en forte hausse, les particuliers n’ont d’autres choix que d’emprunter sur des durées plus longues et d’amener bien plus d’apport personnel qu’auparavant. Il est loin le temps de 2019 où on pouvait observer de nombreux prêts immobiliers sans apport.
Chute du nombre de crédit : du jamais vu depuis l’été 2015
Dans ces conditions, le nombre de prêts immobiliers octroyés diminue fortement depuis le mois de mars. Toujours d’après l’observatoire Crédit Logement CSA, le niveau annuel glissant pour le marché de l’ancien est à son plus bas niveau depuis juillet 2015 :
Vu le contexte de blocage du marché du crédit immobilier, cela devrait empirer fortement dans les mois à venir. Le 3ème trimestre 2022 sera à coup sur bien plus mauvais que l’excellent 3ème trimestre 2021. Cela ferait donc chuter davantage cette courbe qui reprend le niveau observé sur les 12 derniers mois…
Explosion des refus de crédit à cause du taux d’usure qui n’augmente pas aussi vite que les taux d’intérêt
Comme nous l’avons expliqué sur l’analyse des taux immobiliers de juillet 2022, il y a un véritable effet ciseau entre des taux d’intérêt qui augmentent de plus de 50 à 100 points de base depuis le début de l’année et un taux d’usure au 3ème trimestre 2022 qui n’a que très peu augmenté en parallèle.
Les courtiers donnent de nombreux exemples dans les médias ces derniers jours sur les cas de refus de crédit immobilier pour cause d’impossibilité légale de prêter pour les banques pour respecter le seuil de l’usure.
Par exemple, le fondateur d’Artémis Courtage expliquait sur BFM Business que quasiment tous les primo-accédants doivent emprunter avec un taux d’au moins 2,00 % sur 25 ans. Or avec un plafond de l’usure à 2,57 % sur cette durée, plus de la moitié des dossiers déposés par un primo-accédant sont refusés. En effet, quand vous ajoutez la garantie de prêt immobilier, les frais de dossier et le coût de l’assurance emprunteur, vous obtenez un TAEG supérieur au plafond imposé par la loi.
Autres exemples, voici des situations précises rencontrées par des emprunteurs chez le courtier MeilleurTaux sur lesquelles ils ont communiqué mi-juillet :
On parle ici de dossier habituellement de qualité pour les banques et qui peuvent légitimement vouloir emprunter pour investir dans un logement. Il faudra voir si le gouvernement se saisit rapidement de ce problème pour débloquer la situation ubuesque actuelle.
Comparaison des taux de prêt immobilier moyens en août 2022 par rapport à juillet 2022
Pour suivre plus facilement l’évolution des taux d’intérêt pour financer un projet d’achat de maison ou d’appartement, voici une comparaison des taux immobiliers moyens annoncés par différents courtiers ce 1er août 2022 en comparaison avec ceux relevés le 1er juillet 2022 lors de notre précédente analyse :
| Courtier \ Durée |
10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| MeilleurTaux |  1.52 % (1.22 %) |
1.69 % (1.42 %) |
1.85 % (1.54 %) |
2.00 % (1.68 %) |
| Empruntis | 1.50 % (1.30 %) |
1.65 % (1.50 %) |
1.85 % (1.65 %) |
1.95 % (1.80 %) |
| ACE | 1.30 % (1.20 %) |
1.50 % (1.40 %) |
1.70 % (1.55 %) |
1.90 % (1.70 %) |
| Cyberpret | 1.55 % (0.95 %) |
1.75 % (1.25 %) |
1.95 % (1.35 %) |
2.05 % (1.75 %) |
Comme vous pouvez le constater, en un mois les taux moyens sont fortement en hausse.
Pour obtenir une réponse pour un taux de crédit plus personnalisé que ces moyennes en fonction de votre profil (âge, activité professionnelle, revenus, patrimoine, déjà propriétaire ou locataire, etc.) et de votre projet d’achat (région, résidence principale, secondaire ou investissement locatif, capital, nombre d’années, etc.), réalisez gratuitement une simulation de crédit immobilier en ligne. C’est gratuit et sans engagement.
Les taux indiqués dans ce tableau ne sont que des moyennes fournies par les courtiers. Les meilleurs dossiers obtiennent des taux beaucoup plus bas comme vous pouvez le voir sur notre baromètre des meilleurs taux. Certains auront des taux un peu plus élevés, c’est parce qu’ils présentent un dossier plus risqué pour la banque. Celle-ci se protège donc des risques en prenant plus de marge sur le coût de ce crédit.
Pour éviter de payer plus cher que d’autres, regardez comment utiliser ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de prêt immobilier.
Vous pourrez ensuite comparer les banques pour un crédit immobilier grâce à notre dossier complet qui reprend les spécificités de chaque banque :
- Prêt immobilier Crédit Agricole
- Prêt immobilier BNP
- Prêt immobilier La Banque Postale
- Prêt immobilier Crédit Mutuel
- Prêt immobilier Boursorama
- Prêt immobilier Caisse d’Epargne
- Prêt immobilier Société Générale
- Etc.
Découvrez comment se fait le calcul des intérêts d’un prêt ainsi que celui d’une mensualité.
Comment faire baisser le taux de son assurance emprunteur ?
Comme nous avons pu le voir, pour décrocher un crédit pour une maison ou un appartement en ce moment, il faut se battre sur tous les fronts pour faire baisser les frais. Après avoir négocié le meilleur taux possible, l’autre élément qui compte beaucoup dans le calcul de votre TAEG et donc dans votre risque d’essuyer un refus de la part des banques, c’est le prix de l’assurance emprunteur.
Il peut y avoir des écarts de tarif importants entre les offres de groupe des banques et celles des assureurs spécialisés avec des contrats individualisés. Les taux d’assurance de prêt immobilier sont loin d’être les mêmes partout. La loi Lagarde permet depuis des années de faire valoir son droit à choisir l’assurance de son prêt immobilier auprès de l’organisme de son choix. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance.
A partir du 1er septembre 2022, il sera possible, à tout moment, de changer d’assurance de prêt avec la loi Lemoine.
Les emprunteurs n’ont plus d’excuse pour ne pas agir sur le coût de leur assurance de crédit. Les économies potentielles vont de 5 000 à 15 000 € selon la durée de votre financement et votre situation. Sur Immobilier Danger, vous pouvez accéder à des présentations de la plupart des contrats existants à partir de la page « quelle est la meilleure assurance emprunteur ?« .
Vous pouvez également utiliser notre comparateur de devis d’assurance emprunteur pour comparer les contrats et vous faire aider par notre courtier pour négocier les bonnes conditions et les bonnes garanties en fonction de votre âge, de votre activité professionnelle, de votre état de santé, etc.
Des calculettes pour votre projet
Un financement immobilier, cela se prépare. En faisant les bons choix, il est possible de réduire considérablement le coût de son emprunt et de réduire les risques financiers. Pour cela, il est utile de faire différentes simulations afin de trouver le meilleur plan de financement pour votre projet et votre situation. Pour vous y aider, voici différentes calculettes de prêt immobilier :
- Un outil pour le calcul de votre capacité d’emprunt : vous pourrez ainsi déterminer précisément votre budget et ensuite votre capacité d’achat pour une maison ou un appartement en y ajoutant votre apport personnel. Et pour savoir quelle part de votre budget il vous restera une fois enlevé les frais de notaire, voici une simulation de calcul de frais de notaire.
- Une simulation du tableau d’amortissement de votre crédit : vous aurez ainsi un planning de vos remboursements, des intérêts payés, du capital restant dû à chaque étape, etc.
- Un simulateur pour calculer votre mensualité de prêt : trouvez le meilleur compromis pour un remboursement adapté à vos capacités financières.
- Un outil pour le calcul de votre taux d’endettement : cela vous permettra de surveiller cet indicateur très précieux sur votre capacité à rembourser sans vous mettre en danger financièrement en fonction de vos revenus et de vos autres prêts.
- Un moyen de calculer un lissage de prêt : cela permet de faire varier vos mensualités de remboursement sur votre crédit immobilier en tenant compte de vos autres remboursements (prêt à taux zéro, autres prêts, etc.) afin que votre mensualité reste supportable tout au long du remboursement.
- Une calculette pour calculer le TAEG de votre prêt immobilier : c’est le taux annuel effectif global qui prend en compte tous les éléments à payer lors de votre crédit (intérêts, frais de dossier, frais de garantie, assurance emprunteur, etc.).
- Une simulation de prêt à taux zéro pour connaître le montant auquel vous pouvez prétendre pour votre achat immobilier neuf (ou ancien avec travaux dans certains secteurs géographiques).
- Un calcul de votre capital restant dû. Pratique pour ceux qui veulent faire un remboursement anticipé ou une demande de rachat.
Ces calculettes viennent compléter nos autres simulations pour votre projet immobilier dont vous pouvez bénéficier gratuitement à tout moment.
Quelle évolution pour les taux d’intérêt ? Un changement de tendance se dessine-t-il ?
La banque centrale européenne (BCE) a décidé d’augmenter ses taux directeurs de 50 points de base. Elle continue de tenter de réduire la forte inflation actuelle sans paralyser l’économie. Tout comme le fait également la FED.
Néanmoins, comme nous pouvons le voir sur ce graphique de l’évolution des taux obligataires en France, il y a depuis quelques semaines une détente sur les taux à long terme :
Si la tendance se poursuit, cela pourrait réduire la pression sur les taux d’intérêt pour des emprunts immobiliers d’ici septembre 2022. Il y a peu de chances de voir des changements de tendance importants en août. De plus, on a vu ci-dessus qu’une banque ne pouvait pas répercuter la forte hausse qu’elle subit sous peine de ne plus pouvoir prêter à suffisamment de clients. Cela pourrait néanmoins contribuer à une moindre pression et à réduire l’effet de ciseau entre des taux élevés et un plafond de l’usure trop bas.
Sans changement au niveau de la politique actuelle de la Banque de France et du gouvernement pour les prêts immobiliers, la situation pourrait ne se débloquer qu’à partir du 1er octobre 2022. A cette date, les taux d’usure seront réévalués à la hausse et si les taux immobiliers n’augmentent pas plus d’ici là, cela pourrait permettre de débloquer un certain nombre de projets actuellement bloqués. Cependant, il serait préférable qu’une modification règlementaire puisse débloquer le marché du crédit avant cela. Sans quoi, il sera très difficile d’emprunter en août et en septembre.
Profitez des conditions actuelles avant de nouvelles hausses des taux de crédit, remplissez dès votre signature de compromis de vente signé cette simulation de prêt immobilier en ligne et découvrez ainsi les meilleures offres bancaires du moment en fonction de votre projet, de votre région et de votre profil (revenus, capacité d’emprunt, montant de l’apport, profession en CDI, fonctionnaire ou autres).
Pensez aussi à comparer les devis d’assurance de prêt immobilier pour gagner encore entre plusieurs centaines et plusieurs milliers d’euros sur le coût total de votre projet.
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Quel taux moyen pour un prêt immobilier sur 10, 15 ou 20 ans ? Quels sont les meilleurs taux immobiliers actuels ?