À quel point ont augmenté les taux de crédit immobilier ? Voici un bilan complet sur la situation actuelle et les conditions pour emprunter pour l’achat d’une maison ou d’un appartement en France. Nous verrons de combien ont augmenté les taux, l’impact sur la capacité d’emprunt et sur les prix, comment emprunter malgré les difficultés liées au taux d’usure et les tendances pour les taux immobiliers en 2023.
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Quelle actualité pour le crédit immobilier en décembre 2022 ?
Voici une synthèse des derniers chiffres et informations à retenir sur le marché du prêt immobilier en France et notamment au niveau du taux immobilier actuel.
Taux de crédit immobilier moyen
D’après les statistiques de l’observatoire Crédit Logement CSA, le taux d’intérêt moyen pour un crédit immobilier souscrit en novembre 2022 est de 2.25 % après 2.09 % sur ceux d’octobre. Pour la première fois depuis fin 2015, la barre symbolique des 2.00 % est franchie à la hausse.
Cette progression de 33 points de base en 2 mois a été rendu possible par l’augmentation du taux d’usure. Les banques ont ainsi pu répercuter un peu plus les hausses de taux qu’elles subissent. Cependant, c’est loin d’être suffisant pour leur éviter de prêter à perte. Tous les indicateurs montrent que l’augmentation des taux d’emprunt immobilier s’est poursuivie en novembre et que cela devrait continuer en décembre et sur les premiers mois de l’année 2023.
Voici la moyenne selon la durée de remboursement :
- Taux immobilier moyen sur 15 ans : 2.08 % (contre 0.86 % en décembre 2021)
- Taux immobilier moyen sur 20 ans : 2.23 % (contre 0.99 % en décembre 2021)
- Taux immobilier moyen sur 25 ans : 2.34 % (contre 1.13 % en décembre 2021)
Nous verrons dans notre baromètre qui compare les taux immobiliers moyens affichés par différents courtiers que cela a encore augmenté.
Perte de capacité d’emprunt de l’ordre de 13 % en 11 mois
Quand on se demande combien puis-je emprunter, la réponse va dépendre de vos revenus, de vos autres dettes (crédit consommation, autres prêts immobiliers, etc.) et aussi du niveau des taux d’intérêt.
Avec l’explosion récente de ces derniers, les acheteurs ont vu leur pouvoir d’achat immobilier fondre rapidement. Par exemple, voici ce que l’on peut emprunter avec les taux de crédit immobilier moyens affichés par les courtiers en ce 1er décembre 2022 en comparaison avec les taux d’intérêt qu’ils affichaient au 1er janvier 2022 pour une mensualité de 800 euros par mois :
| Durée du prêt | 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| Taux au 1er janvier 2022 | 0.70 % | 0.90 % | 1.00 % | 1.20 % |
| Taux au 1er décembre 2022 | 2.10 % | 2.25 % | 2.40 % | 2.50 % |
| Montant du capital emprunté avec 800 € de mensualité au 1er janvier (intérêts) | 92 690 € (3 309 €) | 134 655 € (9 344 €) | 173 953 € (18 046 €) | 207 256 € (32 743 €) |
| Montant du capital emprunté avec 800 € de mensualité au 1er décembre (intérêts) | 86 522 € (9 477 €) | 122 121 (21 878 €) | 152 367 € (39 632 €) | 178 325 € (61 673 €) |
| Perte de capacité d’emprunt | – 6 168 € (-6.7 %) | – 12 534 € (-9.3 %) | – 21 586 € € (-12.4 %) | – 28 931 € (-14 %) |
Aujourd’hui, près de deux tiers des crédits immobiliers se font sur 20 ans et plus. Cela signifie que la capacité d’emprunt de la plupart des particuliers a baissé entre 12.5 et 14 %. Et cela sera encore pire d’ici quelques mois. Dès le 1er janvier, les banques vont profiter du prochain relèvement du taux d’usure pour augmenter encore le grille de taux comme nous le verrons ci-dessous.
Emprunter sur une plus longue durée pour compenser
Dans ce contexte, les acquéreurs tentent de compenser par des prêts plus longs. La moyenne des durées de remboursement bat un nouveau record en atteignant 248 mois (267 mois pour acheter un bien immobilier neuf, 256 mois pour l’acquisition d’un logement ancien et bien moins long pour des travaux).
C’est d’autant plus le cas que la baisse des prix de l’immobilier est difficilement mesurable. La dynamique du marché s’est fortement dégradée, mais les impacts sur les prix ne seront visibles que dans plusieurs mois. D’une part, parce qu’un changement de tendance aussi brutal sur les taux mais du temps à se transformer par une baisse de prix. On passe d’abord par une phase de fort ralentissement des ventes. D’autre part, car les statistiques officielles sur les prix de l’immobilier ont jusqu’à 6 mois de décalage dans le temps. Aujourd’hui, les derniers chiffres communiqués par l’INSEE la semaine dernière ne nous donne un aperçu que de ce qu’il s’est passé au printemps…
Comparaison des taux de prêt immobilier moyens en décembre 2022
Comme nous l’évoquions ci-dessus, les taux de crédit immobilier moyens affichés par différents courtiers au 1er décembre 2022 par rapport à ceux relevés le 1er novembre 2022 lors de notre précédente analyse montent encore fortement :
| Courtier \ Durée |
10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| MeilleurTaux |  2.14 % (1.97 %) |
2.30 % (2.16 %) |
2.42 % (2.30 %) |
2.59 % (2.49 %) |
| Empruntis | 2.05 % (1.90 %) |
2.20 % (2.05 %) |
2.35 % (2.20 %) |
2.45 % (2.35 %) |
| ACE | 2.00 % (1.60 %) |
2.10 % (1.80 %) |
2.25 % (1.90 %) |
2.40 % (2.05 %) |
| Cyberpret | 2.15 % (1.75 %) |
2.25 % (1.85 %) |
2.35 % (2.05 %) |
2.55 % (2.35 %) |
Ces valeurs sont pour le taux nominal, c’est-à-dire que cela ne tient compte ni des frais d’assurance emprunteur, ni de la garantie de prêt (hypothèque, caution mutuelle ou ppd), ni du montant des frais de dossier. Autant dire qu’il ne reste pas beaucoup de places pour un taux d’usure à 3.07 % sur tout le 4ème trimestre 2022.
Pour une étude personnalisée en fonction de votre situation (revenus, apport personnel, âge, patrimoine, composition du foyer, etc.) et de votre projet (montant à financer, achat de résidence principale, de résidence secondaire ou investissement locatif, logement neuf ou ancien, région, durée des remboursements, etc.), vous pouvez découvrir comment obtenir le taux le plus bas du moment grâce à notre simulateur de prêt immobilier en ligne. C’est gratuit et sans engagement.
Quid des meilleurs taux actuels ?
En ce qui concerne le meilleur taux actuel pour un crédit immobilier pour chaque durée, les hausses sont encore plus impressionnantes ce mois-ci. En effet, les banques ont sensiblement revu les meilleurs taux de prêt à la hausse avec des variations de plus de 30 points de base par rapport au 1er novembre 2022.
Par exemple, le meilleur taux sur 20 ans est passé de 1.80 % à 2.11 % chez MeilleurTaux.
Même sur 15 ans, les crédits avec un taux d’intérêt de moins de 2.00 % sont de plus en plus rares et difficiles à obtenir même pour les meilleurs dossiers.
Chaque banque définit sa grille de taux selon sa politique actuelle. Certaines ne prêtent quasiment plus tandis que d’autres se montrent un peu plus conciliantes. Regardez quelle est la meilleure banque pour un crédit immobilier en 2024. Est-ce le Crédit Agricole, la BNP, la Banque Postale, le Crédit Mutuel, Boursorama, le LCL ou une autre banque ?
Regardez à combien est le taux immobilier Crédit Agricole ou encore le taux immobilier La Banque Postale.
Informez-vous également sur les taux de prêt relais ou encore sur les taux de crédit conso.
Quel taux pour votre assurance de prêt immobilier ?
Nous avons vu que les intérêts à payer à la banque en échange de l’argent qu’elle vous prête vont devenir de plus en plus coûteux. Mais ce n’est pas le seul élément qui coûte cher dans un financement immobilier.
En effet, le coût total de votre assurance emprunteur peut lui aussi atteindre des sommes importantes si vous ne prenez pas le temps de comparer les offres d’assurance emprunteur et de faire marcher la concurrence pour payer moins de cotisation pour des garanties équivalentes.
Différentes lois vous permettent de choisir votre assureur et votre contrat pour assurer votre crédit immobilier. Ce que l’on appelle la délégation d’assurance. Il est également possible de changer de contrat facilement avec la loi Lemoine.
Pour vous aider à vous informer à ce sujet, Immobilier Danger a mis en place une analyse des meilleures assurances emprunteurs avec des informations détaillées sur chaque offre d’assurance de prêt en plus de son comparateur en ligne. Ainsi, vous avez tout ce qu’il faut pour dénicher le meilleur taux d’assurance de prêt immobilier possible en fonction de votre profil. Pour de nombreux emprunteurs, c’est une solution qui permet de faire de belles économies. De l’ordre de plusieurs milliers d’euros sur toute la durée de leur prêt.
Comment optimiser son crédit immobilier ?
C’est votre premier prêt immobilier ou vous manquez de connaissances pour bien négocier toutes les conditions importantes ? Vous avez différentes solutions à votre portée :
- Passer par un courtier immobilier : il s’agit d’un professionnel du crédit immobilier qui se charge de négocier pour vous avez les banques, de vous conseiller sur votre montage financier et de vous accompagner dans toutes les démarches. Un courtier pourra ainsi vous aider à trouver les meilleurs taux possibles et vous conseiller sur les prêts bancaires. La solution idéale quand on n’a pas le temps ou l’envie de se former.
- Vous formez sur toutes les notions à connaître et sur les éléments auxquels il faut prêter attention. Pour cela vous pouvez utiliser tous nos conseils sur le prêt immobilier. Vous pouvez également faire différentes simulations avec nos calculettes de prêt immobilier. Par exemple :
Quelle évolution pour les taux de prêt immobilier en 2023 ? Bientôt les 3.00 % ?
La BCE (Banque Centrale Européenne) semble disposer à mettre tout en œuvre pour réduire l’inflation actuelle bien plus élevée que son objectif de 2.00 %. De ce fait, elle continue d’augmenter ses taux directeurs et cela accentue la pression sur les banques qui doivent elles aussi augmenter leurs taux sur tout type de prêt. En effet, elles subissent de plein fouet l’explosion des coûts de refinancement et doivent donc tenter de les répercuter, au moins en partie, sur leurs clients.
Seulement, le plafond des taux d’usure empêche actuellement les établissements prêteurs à le faire suffisamment. Ces plafonds seront mis à jour dès le 1er janvier 2023 et cela devrait amener comme en octobre de nouvelles augmentations des taux immobiliers en France début 2023.
Néanmoins, il a quelques éclaircies qui pourraient laisser de l’espoir pour que la situation ne devienne pas trop catastrophique :
- Les banques devront produire un minimum de crédit immobilier pour atteindre leurs objectifs de 2023. Elles devraient se montrer donc un peu plus compétitives sur le début d’année 2023 et assurer une production de crédit immobilier minimale.
- Le niveau de l’OAT 10 ans de la France était redescendu jusqu’à moins de 2.30 % courant novembre contre un pic à près de 3.00 % fin octobre. Cela aurait pu être le début d’un changement de tendance et de relâchement des pressions sur les taux longs mais il est ensuite remonté rapidement au-dessus de 2.60 % avant de revenir à 2.30 % ce 1er décembre. Cela varie donc encore très rapidement. Comme nous l’avons vu le mois dernier, cela devrait situer les taux immobiliers plus proches de 3.30 % à 3.50 %.
Ainsi, il est fort probable que les taux de prêt immobilier franchissent la barre des 3.00 % rapidement en 2023. Mais, impossible de savoir aujourd’hui si cela s’arrêtera là ou si l’on va se rapprocher progressivement des 4.00 %.
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Quel taux moyen pour un prêt immobilier sur 10, 15 ou 20 ans ? Quels sont les meilleurs taux immobiliers actuels ?