Les difficultés se poursuivent pour ceux qui veulent emprunter pour acheter une maison ou un appartement en mai 2023. Non seulement les taux d’intérêt augmentent encore fortement, mais les banques continuent d’être très rigoureuses dans la sélection des dossiers. Voici un point complet sur les taux de crédit immobilier en mai 2023 et nos conseils pour optimiser votre dossier et augmenter vos chances de négocier un bon prêt immobilier malgré ce contexte défavorable.
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Où en sont les taux de crédit immobilier en mai 2023 ?
Voici les dernières statistiques sur les crédits immobiliers souscrits récemment et un point sur les nouveaux taux d’usure en vigueur à partir de ce 1er mai 2023.
Taux d’intérêt moyen de 3.12 % à mi-avril 2023
L’observatoire Crédit Logement CSA a communiqué ces chiffres sur les taux d’emprunt. Les prêts immobiliers souscrits en mars 2023 l’ont été avec un taux moyen de 3.04 %. C’est la première fois que l’on franchit le seuil de 3.00 % depuis près de 10 ans. Alors même que l’on était à 1.05 %, il y a seulement 15 mois. De ce fait, la capacité d’emprunt à chuter à salaire équivalent.
Ces hausses se poursuivent en avril 2023 avec une moyenne sur les 2 premières semaines d’avril à 3.12 %. Comme nous le verrons ci-dessous dans notre analyse des tendances, cela va au moins se poursuivre dans les 3 prochains mois.
Dans le détail des financements réalisés en mars 2023, on observe des moyennes selon les durées de :
- 2.86 % sur 15 ans
- 3.05 % sur 20 ans
- 3.20 % sur 25 ans
Le tableau comparatif ci-dessous, issu des chiffres plus récents des courtiers, montre qu’ils sont désormais supérieurs d’au moins 15 à 20 points de base en ce début mai 2023.
Mise à jour : ce 4 mai 2023, l’observatoire Crédit Logement CSA a communiqué ses chiffres sur les crédits contractés en avril 2023. Le taux d’intérêt moyen s’élève à 3.15 %. Il augmente donc moins vite que sur les 3 premiers mois de l’année (+11 points de base contre +23 points de base en moyenne sur janvier, février et mars). Pour les prêts sur 25 ans, plus de la moitié sont au-dessus de 3.50 %, certains sont mêmes déjà au-dessus de 4.00 %.
Les emprunteurs continuent d’augmenter légèrement les durées de prêt pour compenser cela. Cependant, on atteint rapidement les limites fixées par le HCSF et il ne devrait plus y avoir trop de changement de ce côté dans les prochains mois :
Découvrez également quels sont les meilleurs taux immobiliers actuels par durée et comment les obtenir. Les emprunteurs avec les meilleurs dossiers peuvent considérablement réduire le coût total de leur opération de financement.
Les nouveaux taux d’usure pour mai 2023
C’est une donnée très importante qui vient limiter l’explosion des taux chaque mois : voici les nouveaux plafonds pour les taux d’usure en mai 2023 selon les durées et les types de prêt :
Avec une limite à 4.52 % sur 20 ans et plus, cela nécessite un taux nominal bien inférieur à 4.00 %. En effet, il faut pouvoir ajouter à cela dans le TAEG les cotisations d’assurance emprunteur, les frais de caution ou d’hypothèque pour les suretés bancaires ou encore les frais de dossier.
Le meilleur moyen pour éviter d’avoir un dossier refusé à cause des taux d’usure est de demander une délégation d’assurance de prêt. Il y a effectivement des marges importantes sur les contrats de groupe des banques, mieux vaut privilégier des assureurs avec des contrats individuels. Il y a de quoi faire d’importantes économies et de limiter le risque de refus par la même occasion. Pour cela, regardez notre dossier sur les meilleures assurances emprunteurs en 2024.
Comparaison du taux immobilier moyen en mai 2023 par rapport à avril 2023
| Courtier \ Durée | 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| MeilleurTaux |  3.00 % (2.84 %) |
3.19 % (3.05 %) |
3.29 % (3.20 %) |
3.43 % (3.30 %) |
| Empruntis | 2.90 % (2.70 %) |
3.10 % (2.95 %) |
3.20 % (3.05 %) |
3.25 % (3.15 %) |
| ACE | 2.90 % (2.70 %) |
3.05 % (2.90 %) |
3.15 % (2.95 %) |
3.25 % (3.10 %) |
| Cyberpret | 2.95 % (2.65 %) |
3.15 % (2.75 %) |
3.28 % (2.98 %) |
3.45 % (3.15 %) |
Les chiffres indiqués représentent les taux nominaux. Cela signifie qu’ils ne tiennent pas compte du coût de l’assurance emprunteur, des frais de garantie ou encore des frais de dossier.
Les conditions peuvent fortement varier d’un profil à un autre ou d’une région à une autre. Pour obtenir un taux personnalisé qui tiendra compte des caractéristiques de votre projet (achat de résidence principale, de résidence secondaire, investissement locatif, montant du capital à emprunter, durée de remboursement, etc.) et de votre profil bancaire actuel (âge, revenus, patrimoine, stabilité professionnelle, autres crédits en cours, etc.), utilisez ce simulateur de prêt immobilier en ligne. C’est gratuit et sans engagement. Vous aurez une réponse en moins de 3 minutes.
Vous pouvez également consulter notre dossier sur les pratiques de chaque banque afin de dénicher la meilleure banque pour votre emprunt immobilier :
- Taux prêt immobilier Crédit Agricole
- Taux prêt immobilier Crédit Mutuel
- Taux prêt immobilier BNP Paribas
- Taux prêt immobilier Société Générale
- Taux prêt immobilier La Banque Postale
- Taux prêt immobilier Caisse d’Epargne
- Taux prêt immobilier Banque Populaire
- Taux prêt immobilier LCL
- Taux prêt immobilier Boursorama
- Taux prêt immobilier Fortuneo
A noter, suite à l’augmentation des taux, il y a de moins en moins de demande de rachat de crédit immobilier. Son intérêt disparaît avec des taux hauts, mais cela ne sera que provisoire car dès que les taux baisseront à nouveau, tous ceux qui empruntent avec des taux actuels élevés pourront en profiter…
Comment emprunter dans ce contexte ? Comment rassurer la banque sur sa capacité à rembourser ses mensualités ?
Comme nous le voyons depuis le début de l’année, les banques sont toujours aussi réticentes à accorder des crédits immobiliers car elles ne gagnent pas d’argent, voire en perdent. Tant qu’elles ne pourront pas appliquer des taux d’intérêt suffisamment élevés pour remonter leurs marges, il faudra redoubler d’efforts pour obtenir un financement.
Néanmoins, des milliers de particuliers décrochent malgré cela un prêt immobilier chaque mois en 2023. Pour maximiser vos chances de trouver une banque qui finance votre projet d’achat de maison ou d’appartement, voici différents conseils utiles :
- Utiliser un apport personnel conséquent : alors qu’habituellement on préconise d’apporter au moins 10 % du budget du projet, de quoi financer les frais de notaire et d’agence, voire les frais bancaires initiaux, actuellement il est préférable d’utiliser plus d’argent personnel pour réduire le risque estimé par les établissements prêteurs. En effet, ces derniers anticipent des baisses de prix de l’immobilier partout en France. De ce fait, si vous apportez seulement les frais d’acquisition, les banques n’ont aucune marge de sécurité. Elles savent que vous avez des risques importants de vous retrouver en situation de negative equity si vous devez vendre ce bien dans les premières années du crédit. C’est pour cela que les prêts immobiliers sans apport se font très rares en ce moment. Préférez donc un apport d’au moins 20 % si vous achetez dans un secteur recherché pour le logement, voire de 30 % si c’est dans une zone géographique moins attractive.
- Rembourser ou réduire vos crédits à la consommation : pour améliorer votre capacité d’endettement, il faut chercher à supprimer des dettes couteuses ou à en réduire l’impact sur le calcul de votre taux d’endettement. Idéalement, il faudrait pouvoir solder les prêts qui peuvent l’être. Cela peut également passer par un rachat optimisé de vos crédits en cours afin d’adapter votre mensualité de remboursement globale à vos possibilités.
- Augmenter un peu la durée de l’emprunt : cela permet d’avoir des mensualités un peu plus basses et ainsi de réduire votre taux d’endettement. Le revers de la médaille c’est que cela vous coûte plus cher en intérêts. Pour limiter cela, il sera possible de faire un remboursement anticipé de crédit quand vous le pourrez ou de renégocier votre prêt si les taux baissent dans les mois ou années à venir. Cela n’est bien entendu valable que pour ceux qui ne prévoient pas déjà d’utiliser la durée maximale autorisée par le HCSF à savoir 25 ans.
- Conserver une épargne de précaution équivalente à au moins 6 à 12 mois de mensualités : la banque voit ainsi qu’en cas de difficultés passagères, vous avez de la marge avant de ne plus pouvoir payer tous les mois ce que vous lui devez. De plus en plus d’établissements bancaires sont sensibles à l’épargne résiduelle dont vous disposez après la réalisation de cette acquisition. C’est d’autant plus vrai que ce sera aussi l’occasion pour la banque de vous proposer des produits d’épargne.
- Avoir un comportement bancaire irréprochable : votre banquier va étudier votre façon de dépenser par rapport à ce que vous gagnez. En préparation d’un futur financement, mieux vaut donc éviter les découverts ou les retards de paiement, montrer votre capacité à épargner surtout si vous envisagez une mensualité plus élevée que celle que vous avez jusque-là ou que votre loyer actuel. On parle ici du « saut de charge » que vous aurez à supporter suite à cet achat d’un bien immobilier.
- Démontrer la qualité du bien immobilier que vous voulez acheter : en période de baisse des prix, il sera utile d’avoir de bons arguments sur le plus faible risque de perte de valeur que présente le bien que vous voulez financer de part ses caractéristiques (emplacement de qualité : proche d’une zone d’activités économiques importantes, demande forte pour ce secteur, DPE performant (classe énergétique en A, B, C ou D), attractivité du prix par rapport aux logements équivalents du marché, etc.). Bref, tout ce qui prouvera que vous avez bien étudié votre dossier de votre côté et que vous avez cherché un bien de qualité.
Vous ne pourrez pas forcément respecter toutes ces préconisations, mais plus vous vous rapprocherez de ce profil bancaire idéal et plus votre risque d’essuyer un refus de crédit sera bas. Plus votre taux d’emprunt sera bas également. Plus que jamais en 2023, les banques mesurent le risque avant d’accorder des baisses de taux d’intérêt par rapport à leurs barèmes standard.
Bonne nouvelle : le gouvernement vient d’annoncer la prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) pour 2024. Nous ne savons néanmoins pas encore si les conditions d’obtention, le montant octroyé selon la zone et la composition du foyer, etc. changeront. Nous ne manquerons pas de mettre à jour notre page sur le PTZ quand cela sera connu ainsi que notre simulateur sur le calcul du montant de votre PTZ.
Une opportunité qui permet de considérablement réduire le coût total des intérêts dans le contexte actuel tout comme l’utilisation d’un prêt patronal avec Action Logement par exemple.
Quelles tendances pour l’évolution des taux de crédit immobilier dans les mois à venir ?
Même si leur mise à jour mensuelle plutôt que trimestrielle a permis une remontée plus rapide et plus régulière des taux d’usure, ces derniers ne sont pas encore suffisants pour que les banques acceptent de prêter davantage. De ce fait, il ne fait aucun doute sur l’évolution des taux de prêt immobilier pour les mois de mai, juin et juillet 2023 : ils vont continuer à augmenter. La tendance d’au moins 20 points de base de plus par mois pourrait rester la même. De quoi porter les taux immobiliers moyens entre 3.60 et 3.80 % d’ici à la période estivale.
Plus de doutes subsistent pour les tendances pour la rentrée de septembre 2023 et les derniers mois de l’année. Les taux auront-ils suffisamment augmenté par rapport aux taux directeurs imposés par la BCE pour que les établissements prêteurs financent plus de projets qui sont jugés trop limites actuellement ? La production de crédit ne sera-t-elle pas trop basse par rapport aux objectifs des principaux établissements bancaires ?
S’il y a du changement et au moins une pause dans l’augmentation importante des taux, cela se fera potentiellement à partir d’août ou septembre 2023. Cette probabilité est renforcée par différents facteurs :
- Pour le moment l’OAT 10 ans de la France n’augmente plus. Si cela reste ainsi, les taux de crédit immobilier vont donc finir par retrouver leur tendance long terme qui est située entre 70 et 120 points de base de plus.
- La Banque de France ne prévoit pas pour le moment de conserver une mise à jour mensuelle des taux après juillet 2023. Les plafonds qui entreront en vigueur au 1er juillet 2023 seront donc les mêmes jusqu’au 30 septembre 2023 a priori. Cela pourrait donc marquer un coup d’arrêt.
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