Faut-il vite vendre sa passoire thermique ?

Pas encore d’interdiction de vente de passoire thermique en France

C’est une mesure dont la rumeur a couru pendant quelques temps : dans l’idée d’inciter les propriétaires des logements les plus énergivores à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, le gouvernement envisageait d’interdire la vente d’un logement classé F ou G au niveau du DPE.

Il n’est pas allé aussi loin. Néanmoins, les contraintes s’accumulent pour les propriétaires de ces biens. Voici un rappel des mesures déjà mises en application :

• Les interdictions de louer un bien immobilier avec un DPE dont le résultat est supérieur à 450 kWh/m²/an sont déjà en place depuis le 1er janvier 2023 (les plus énergivores de la classe G). Ce sont tous les logements en classe G qui ne pourront plus être loué à un locataire à partir du 1er janvier 2025. Puis, dès 2028, ce seront les logements en classe F qui seront concernés. Autrement dit, dans peu de temps, il sera impossible de louer votre passoire énergétique et donc de percevoir des loyers pour ce bien. Retrouvez tous les détails sur notre page « Location passoire thermique« .
• En outre, les loyers des biens classés F pou G ne peuvent déjà plus être augmentés pour ceux dont le bail de location a été signé depuis le 24 août 2022. Une sacrée pénalité dans une période d’inflation élevée. Cela fait chuter la rentabilité de votre investissement.
• Il n’y a pas de travaux obligatoires pour une vente avec un mauvais DPE, mais un audit énergétique obligatoire. Ainsi, en plus de devoir réaliser les 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre sa maison ou son appartement, le vendeur doit également faire réaliser un audit complémentaire sur les performances énergétiques et les moyens de les améliorer lorsque le résultat du DPE est une classe F ou G.

Cela concerne 17.8 % du parc total de logements en France d’après l’Observatoire national de la rénovation énergétique. 6.6 millions de logements sont concernés sur 37 millions.

Passoire thermique : quelles difficultés pour vendre ?

Vous êtes propriétaire d’un bien avec un DPE en F ou G et vous envisagez de le mettre en vente ? Voici des informations pour bien gérer cela.

Des biens moins attractifs dont le prix est plus négocié

La lumière est de plus en plus mise sur le DPE et sur la notion de passoire énergétique. De plus, depuis 2 ans, les prix de l’énergie ont explosé. De ce fait, les acheteurs sont beaucoup plus regardant sur les qualités énergétiques d’un appartement ou d’une maison lors de leur recherche. En effet, celui qui veut acheter un logement pour en faire sa résidence principale devra supporter des factures d’énergie (électricité, gaz, fuel, etc.) de plus en plus chères ou entreprendre des travaux coûteux pour améliorer l’isolation et tout ce qui pourra réduire ces besoins énergétiques.

Nous avons déjà vu, il y a quelques années, l’impact du DPE sur le prix de vente d’un bien immobilier. Cela est plus ou moins important selon les régions. Cette tendance va s’accentuer. La plupart des acheteurs vont préférer payer un peu plus cher pour avoir un logement plus performant et qui sera moins coûteux à vivre.

Les investisseurs qui achètent ce type de bien pour le louer sont au courant des interdictions de louer qui se mettent en place progressivement. L’investissement dans une passoire thermique ne pourra se faire qu’avec un prix fortement plus bas dans un but de revente après rénovation ou de mise en location avec un meilleur DPE.

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Vendre seul ou se faire accompagner ?

Encore plus que pour un autre type de bien, la vente d’une passoire énergétique va devoir se faire en rassurant fortement les potentiels acheteurs. Cela peut se faire notamment en étudiant vous-même quels sont les travaux à prévoir pour améliorer le DPE et d’obtenir des devis pour savoir combien cela va coûter approximativement. Ainsi, un acquéreur potentiel aura toutes les cartes en main pour prendre s’engager avec moins de doutes.

Vous avez la possibilité de vendre seul votre logement. Nous vous donnons de nombreux conseils sur Immobilier Danger pour y arriver sans intermédiaire. Néanmoins, il faut savoir qu’avec des défauts de ce type, ce ne sera pas aussi simple. Un bon agent immobilier pourra vous aider à rassurer les acquéreurs, notamment en vous aidant à obtenir des devis chiffrés pour les travaux d’amélioration énergétique. Consultez notre comparateur de frais d’agence immobilière pour une vente avant de choisir à qui confier votre vente. Il y a d’importantes différences d’une agence à une autre.

Si votre bien en classe F ou G est actuellement loué par un locataire, il est possible de vendre un logement occupé par un locataire. Dans notre page dédiée, vous trouverez toutes les informations utiles pour cela ainsi que nos conseils pour réduire la décote sur le prix (généralement constatée à 10 ou 20 % lorsque le bien est loué au moment de la vente). Par exemple, en passant par une vente sur un site spécialisé en logement occupé.

Quel travaux pour sortir un logement d’une classe F ou G ? Quel prix ? Quelles contraintes ?

Vous préférez analyser d’abord les travaux à réaliser pour améliorer les performances énergétiques de votre passoire thermique. Plus vous voulez gagner de classe énergétique et plus cela peut coûter cher. Il n’est pas souvent rentable de vouloir faire chuter le DPE d’une lettre F ou G aux lettres A ou B. C’est quasiment impossible techniquement dans la plupart des cas.

En outre, les interdictions de louer ne concerneront les biens en classe E qu’à partir de 2034. Cela laisse du temps pour envisager d’autres travaux (ou que les obligations changent…). Ainsi, viser une classe D ou E pour un bien en classe F ou G est déjà un très bon premier objectif. Votre DPE contient des recommandations sur les opérations à mener. Un audit énergétique plus détaillé peut également vous donner des pistes plus complètes et chiffrées.

Quel prix pour une rénovation énergétique ?

Il est difficile de donner des moyennes sur les prix des rénovations énergétiques. En effet, cela va fortement dépendre de la complexité des opérations, du choix des matériaux et des technologies, de l’état initial du logement, des gains espérés, etc.

C’est pour cela que la fourchette de prix va varier entre 200 et 350 € du mètre carré pour gagner 2 à 3 classes sur une passoire énergétique. Cela peut aller à plus de 400 € du mètre carré pour descendre à une classe C ou mieux.

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Comparez les devis pour vos travaux

Les écarts de prix entre 2 artisans pour un même devis peuvent être très élevés (de 10 à 50 %). Il est donc indispensable de faire réaliser plusieurs devis afin de trouver le prestataire qui vous convient le mieux. Le prix des travaux est un élément très important, mais ce n’est pas le seul. Vérifiez également les avis sur cet artisan ou l’entreprise, sa disponibilité, son expérience pour ce type de prestations, etc.

Vous pouvez recevoir gratuitement plusieurs devis pour vos travaux grâce à ce comparateur en ligne.

Les difficultés de rénover un logement en copropriété

Pour les appartements en copropriété, il va être contraignant de faire voter en assemblée générale les travaux nécessaires à l’amélioration énergétique de l’immeuble dans son ensemble et cela va être coûteux. Étudiez d’abord tout ce que vous pouvez entreprendre à l’intérieur de votre appartement (système de chauffage, de chauffe-eau, ventilation, isolation renforcée, etc.). Si l’ensemble des copropriétaires prévoit une rénovation générale, par exemple, une isolation par l’extérieur, cela vient réduire encore la note de votre DPE. Encore faut-il que cela faisant techniquement sans dénaturer l’architecture du bâtiment (impossible par exemple pour un immeuble haussmannien à Paris).

Vous n’avez pas l’épargne pour rénover votre logement ? Selon l’ampleur de ces travaux, le montant minimal nécessaire est souvent élevé. Il est possible de demander un prêt travaux pour financer cet investissement dans votre habitation. Découvrez pour cela le taux d’un prêt travaux en 2024.

Il est également possible de financer ces travaux avec une partie de vos futurs loyers.

Propriétaire d’un bien avec un mauvais DPE : ne restez pas dans l’inaction car elle va vous coûter cher

Les mesures d’interdiction de louer une passoire thermique sont connues depuis début 2021. Nous en avions parlé dès les explications de la mise en place d’une grande réforme du DPE en 2021. Certains propriétaires de biens en classe F ou G n’ont pas attendu longtemps pour entreprendre des travaux rapidement ou pour vite se débarrasser de ce type de bien.

Ils ont bien eu raison. Ceux qui ont fait des travaux pour améliorer leur DPE ont profité de prix de travaux moins élevés et d’artisans moins surchargés à cette époque. Ceux qui ont vendu, l’ont fait avant que les prix de ce type de biens ne baissent.

Désormais, tout le monde a entendu parlé de ces interdictions de location. De ce fait, les rares acheteurs d’une passoire thermique sont des investisseurs qui savent analyser les travaux nécessaires et les réaliser en limitant les coûts. Pour cela, ils font de grosses négociations sur les prix de vente des biens en classe F ou G. Ce sont eux qui vont devoir assumer la gestion des travaux et leur prix pour une remise dans un meilleur état énergétique. Ils prennent des risques et entendent donc dégager un maximum de rentabilité avec ce type d’investissement. De ce fait, il ne va pas être simple de vendre à un bon prix désormais.

En outre, plus vous attendez et plus il pourrait être difficile de trouver des artisans disponibles pour faire les travaux de rénovation énergétique nécessaires à un ou plusieurs sauts de classe.

Il y a urgence à agir avant que votre bien ne perde encore plus de valeur ou de ne plus pouvoir le louer. Il risque de finir en logement vacant invendable (ou à un prix cassé). Ce qui aura des coûts financiers importants (taxe foncière, taxes sur les logements vacants, primes d’assurance habitation, entretien du logement, etc.) sans aucune rentrée d’argent en échange.

Regardez aussi quel intérêt d’investir dans une rénovation énergétique.