Immobilier 2022 : évolution des prix, des taux, de l'IRL et autres informations à retenir

Évolution de l’immobilier en 2022 : baisse des ventes, hausse des prix, forte hausse des taux

Pour mémoire, voici les points essentiels à retenir sur l’immobilier en 2022.

Il y a beaucoup d’informations, pour retrouver plus facilement celles qui vous intéressent, utilisez le sommaire ci-dessus.

Nombre de transactions immobilières en 2022 : le marché se calme

Après le pic observé sur le marché immobilier en 2021 suite à l’après Covid et à des taux d’emprunt toujours extrêmement bas, on constate un net changement d’ambiance en 2022 sur fond de forte hausse des taux et d’explosion de l’inflation.

Les transactions immobilières sont moins nombreuses. À fin septembre 2022, on est à 1 133 000 transactions dans l’immobilier ancien sur 12 mois glissants d’après l’indice notaires-INSEE :

Comme vous pourrez le voir dans nos actualités plus récentes, cela a marqué le début d’une forte chute des ventes de logements anciens. Le bilan de 2024 est bien moins positif.

Des taux de prêt immobilier en forte hausse sur toute l’année 2022

L’année 2022 aura été l’année où les taux de crédit immobilier ont connu leur plus forte augmentation annuel depuis plus de 15 ans après avoir battu un record à la baisse en 2021. L’année 2022 a débuté avec un niveau historiquement bas à 1.06 %. Le taux d’intérêt moyen a alors commencé à remonter un peu sur les premiers mois de l’année avant d’exploser de mois en mois jusqu’à atteindre 2.25 % sur la fin de l’année 2022.

Ce qui a fortement commencé à impacter le marché. Comme nous l’avons vu ci-dessus, d’abord par un fort ralentissement des ventes et cela se traduira durant les années suivantes par des baisses de prix.

Voici l’évolution du taux immobilier moyen jusqu’à fin 2022 :

Cette forte hausse des taux entraine une chute progressive de la capacité d’emprunt et fait fondre petit à petit le pouvoir d’achat des acheteurs.

Retrouvez tout sur le taux immobilier 2022 avec un historique complet mois par mois et un point sur les meilleurs taux de l’époque pour chaque durée de remboursement.

Découvrez également tout sur l’évolution du taux immobilier en 2024 et le taux de prêt immobilier en décembre 2024.

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Des prix qui augmentent encore beaucoup, mais…

L’INSEE a communiqué fin novembre 2022 les dernières statistiques sur les prix de l’immobilier ancien au 3ème trimestre 2022. Il s’agit de données provisoires qui seront révisées dans les mois à venir.

Alors que les prix étaient dans un contexte explosif avec des hausses de plus en plus forte, on a pu voir cette augmentation diminuait d’intensité progressivement en 2022.

Cependant, les prix continuent d’augmenter fortement alors même que les capacités d’achat des acquéreurs est en train de fondre.

C’est ce qui va provoquer la forte crise immobilière de 2023 et 2024. Il va falloir du temps pour que le marché s’équilibre à nouveau et qu’il s’adapte à des taux désormais bien plus élevés que dans le passé récent.

Ces évolutions globales ne donnent qu’une indication générale, mais cela ne présage pas de ce qu’il s’est réellement passé sur votre marché immobilier local. Il vous faudra une analyse plus spécifique à votre secteur géographique pour plus de précision. Par exemple avec la base DVF d’Etalab pour les prix réels des ventes récentes dans votre ville. Vous pouvez également faire appel à un professionnel pour obtenir une estimation de votre maison ou de votre appartement.

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Forte baisse du pouvoir d’achat immobilier en 2022

Entre la hausse des taux et celle des prix, le pouvoir d’achat immobilier a commencé à fondre en 2022 comme le montre ce graphique qui était disponible à fin décembre 2022 :

Ce n’était que le début d’une période bien moins favorable aux acheteurs. Retrouvez plus de données sur les prix des logements sur le long terme avec l’actualisation des courbes avec les conditions d’aujourd’hui.

Quels changements pour l’immobilier en 2022 ?

Différentes modifications (sur les aides, les réglementations, etc.) peuvent venir impacter l’évolution de l’immobilier en 2022. Voici les principales informations à retenir avant de démarrer cette nouvelle année.

Prolongation du PTZ et recentrage du prêt Action Logement

Le prêt à taux zéro est prolongé jusqu’au moins fin 2022. Il permet, selon conditions de ressources de financer avec un crédit à taux zéro un achat immobilier neuf dans les zones tendues ou d’un logement ancien avec travaux dans les zones moins tendues. Retrouvez toutes nos informations sur le PTZ 2024.

En outre, depuis quelques mois, le prêt patronal Action Logement n’est plus accessible que pour le financement d’un projet immobilier neuf et avec des conditions qui ont été améliorées récemment (doublement du montant, baisse du taux d’intérêt), etc.

En attendant de voir si les élections présidentielles et la mise en place d’un nouveau gouvernement apporteront des changements au niveau des aides à l’achat immobilier, les dispositifs de soutien restent les mêmes.

Changement infra-annuelle de l’assurance de prêt immobilier : cela avance

Cela fait quelque temps que l’on en parle sur Immobilier Danger. Après une réforme avortée en fin d’année dernière, de nouvelles avancées ont lieu pour permettre à tous les Français qui payent actuellement une assurance de prêt immobilier de pouvoir en changer de manière infra annuelle, c’est-à-dire à tout moment de leur contrat. Cette possibilité n’a pas encore passé toutes les étapes de validation, notamment au Sénat et si elle se met en place, cela ne sera probablement pas avant la fin de l’année 2022, voire en 2023.

Il y a de belles économies à faire en comparant les taux d’assurance emprunteur et en négociant au mieux votre contrat. Seulement, peu d’assurés le font et les banques continuent de capter plus de 80 % du marché avec de très belles marges financières.

Pour rappel, il est possible de choisir son assurance dans l’établissement de son choix grâce à la délégation d’assurance et il est ensuite possible de changer d’assurance emprunteur à différents moments clés, mais pas encore quand on le veut.

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Comment vont évoluer les taux de crédit immobilier en 2022 ?

Comme nous l’avons vu sur notre analyse du taux immobilier en décembre 2021 (mise à jour: voir les taux immobiliers en décembre 2024), après avoir battu tous les records durant l’été et le début de l’automne, on assiste à une légère hausse des taux pour cette fin d’année 2021. Néanmoins, il n’y a pas d’inquiétudes à avoir pour le niveau des taux de prêt immobilier en 2022. Ils vont rester bas tout au long de l’année. Tout au plus ils augmenteront temporairement de quelques points de base, mais rien d’important n’est à prévoir.

D’une part, les craintes sur l’inflation et sur le niveau de l’OAT 10 ans de la France sont déjà en train de se réduire.

D’autre part, les banques se sont fixées des objectifs ambitieux pour la production de crédit immobilier en 2022 et elles ont bien l’intention de se livrer une belle concurrence pour capter de nouveaux clients par le biais du crédit immobilier. Cela reste un produit d’appel pour favoriser la fidélisation d’un client pour de longues années. De ce fait, les banques vont dans la majorité continuer à proposer les taux d’emprunt les plus bas possibles pour augmenter leur part de marché.

Il pourrait même être possible que, d’ici quelques mois, on observe de nouveaux records sur le taux d’intérêt moyen avec pourquoi pas un premier passage sous la barre symbolique de 1.00 % pour cette année 2022 ?

Il conviendra de s’interroger d’ici quelques semaines pour savoir quelle banque propose le meilleur taux immobilier 2024. Pour cela vous pourrez consulter en détail les :

• Taux immobiliers au Crédit Agricole
• Taux immobiliers au Crédit Mutuel
• Taux immobiliers à la Banque Postale
• Taux immobiliers sur Boursorama
• Etc.

Quelle évolution pour les prix de l’immobilier en 2022 ?

Après plusieurs années de fortes hausses, le marché immobilier commence à s’essouffler dans différents secteurs géographiques. Les prix deviennent inaccessibles pour de nombreux Français. Ce qui tend à réduire la demande. C’est pourquoi il faut s’attendre à des augmentations de prix moins fortes en 2022 et plus localisées.

À moins d’une baisse importante des taux, d’une aide financière massive pour l’achat d’un logement ancien ou d’une forte augmentation des salaires des particuliers (ce qui a peu de chances de se produire pour les 3), le pouvoir d’achat des ménages ne pourra pas augmenter significativement.

De là à envisager une baisse des prix immobiliers en 2022 ? Nous n’en sommes pas là. Comme pour la question sur la baisse des prix en 2021, il est peu probable que cela se produise. L’immobilier est fait de cycle beaucoup plus lent qu’une action en bourse ou que la cryptomonnaie. On ne passe pas d’un mouvement aussi haussier à une phase de baisse des prix en quelques mois. Si un changement de tendance devait se dessiner, cela passerait d’abord, sauf catastrophe nationale, par une période de réduction des ventes. Et ce n’est que si un blocage du marché se produit suffisamment longtemps qu’interviendrait alors une possible baisse des prix. Mais ce ne sera pas pour 2022.

En outre, on pourrait voir un certain attentisme au printemps des acheteurs ou vendeurs comme lors de chaque année d’élection présidentielle. Le temps de savoir qui sera élu et les changements qu’ils prévoient pour l’achat ou la vente de biens immobiliers.

Baisse des prix de l’immobilier en 2022 ou 2023 : c’est pour quand ?

Que ce soit pour un projet d’achat de résidence principale ou d’investissement locatif ou pour un projet de vente, il est légitime de s’interroger sur la baisse des prix de l’immobilier à venir en France suite à la forte augmentation des taux de crédit immobilier, aux difficultés pour emprunter et plus globalement à cause de la forte inflation subie et du contexte global. Alors quand les prix de l’immobilier vont-ils baisser en France ? Est-ce déjà le cas dans différents secteurs géographiques ? Voici une analyse complète de la situation actuelle pour le marché immobilier français.

Explosion des taux de crédit et de l’inflation, difficultés d’emprunter : le marché au ralenti

Jusqu’à début 2022, le marché de l’immobilier était en pleine euphorie. Les ventes étaient très nombreuses malgré une offre assez restreinte dans de nombreux secteurs géographiques. Les acheteurs étaient présents. Mais depuis, de nombreux facteurs sont venus gripper cette belle dynamique. Voici un rappel rapide du contexte.

De 1,06 % à 1,82 % : réduction de la capacité d’emprunt

Si beaucoup de personnes souhaitent acheter une maison ou un appartement en France, la demande réelle doit se faire au regard de la solvabilité de ces acheteurs potentiels. Or, quand les taux augmentent très fortement comme depuis quelques mois, les budgets des acquéreurs se réduisent rapidement. Comme vous pouvez le voir sur notre suivi de l’évolution du taux immobilier : on est passé d’un taux immobilier moyen à 1,06 % en janvier à un taux immobilier moyen de 1,82 % sur les crédits souscrits en août 2022. Vous pouvez en savoir plus à ce sujet en lisant notre article détaillé sur les taux de crédit immobilier en octobre 2022.

Il est très probable de voir une forte hausse de taux d’ici à la fin de l’année. La moyenne va rapidement dépasser 2,00 %.

Combien puis-je emprunter ? A cette question, la réponse a fortement varié au cours de l’année suite à l’explosion des taux de crédit immobilier. Les emprunteurs ont vu leur capacité d’emprunt se réduire assez rapidement. Par exemple, pour un crédit sur 25 ans avec une mensualité de 800 euros, on passe d’un montant d’emprunt de 207 256 € avec un taux moyen à 1,20 % début 2022 à 187 664 € avec un taux de crédit immobilier moyen à 2,05 % en octobre 2022. Soit une perte de capacité d’achat de 19 592 € en seulement 1à mois pour cet exemple.

Contraintes sur les crédits immobiliers

En plus de ces hausses de taux, les emprunteurs se voient imposer différentes contraintes qui viennent augmenter le nombre de refus de crédit immobilier :

• Le HCSF impose aux banques de respecter des critères précis pour au moins 80 % des dossiers : durée maximale de 25 ans, taux d’endettement maximum de 35 % assurance emprunteur comprise, apport personnel minimum. Retrouvez toutes les informations sur le HCSF et le crédit immobilier en 2024.
• Les taux d’usure sont des plafonds imposés par la banque de France aux banques et aux organismes prêteurs. Une banque ne peut pas légalement prêter à un taux TAEG supérieur à celui du taux d’usure sous peine de poursuite pénale. Seulement, les plafonds de ces taux d’usure ne remontent pas aussi vite que les taux des banques. Ce qui crée un effet de ciseau et entraîne une forte hausse des refus de crédit.

Ainsi, il est bien plus difficile d’obtenir un crédit immobilier en 2022 et cela même pour des ménages avec de bons dossiers. Cela pèse fortement sur la demande.

Forte inflation et difficultés économiques

En dehors de ces conditions spécifiques au marché de l’immobilier, les particuliers doivent supporter une explosion de leurs factures et de leurs dépenses à cause d’une inflation très forte actuellement. Cela provient principalement des prix de l’énergie (électricité, gaz, essence, etc.) mais aussi d’une flambée des prix de l’alimentation (plus de 10 % de hausse en moyenne en un an). Les marges de manœuvre se réduisent pour beaucoup de particuliers. De plus, ce climat compliqué n’aide pas à se projeter dans un projet d’achat de maison ou d’appartement qui est un projet ambitieux et sur du long terme.

Ainsi, de nombreux acquéreurs potentiels préfèrent reporter leur projet.

Pour trouver des ressources supplémentaires pour faire face à ces coûts supplémentaires, il est possible de réduire ses dépenses. Cela passe, par exemple, par le fait de profiter de la loi Lemoine pour changer d’assurance emprunteur pour une moins chère pour un même niveau de garanties. Cela permet d’économiser quelques euros à dizaines d’euros par mois sans perdre en qualité d’assurance.

Pour ceux qui peinent à boucler les fins de mois, il est possible de faire une simulation de rachat de crédit pour étudier comment réaménager leur remboursement de crédits avec une mensualité globale plus adaptée à leur capacité financière du moment.

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Les statistiques sur les prix de l’immobilier ont 6 mois de retard

Autre différence avec le marché boursier, en matière de statistiques et d’informations sur le marché immobilier, il ne faut pas être pressé pour avoir des chiffres fiables. En effet, il y a généralement plusieurs mois d’écart entre la publication d’une étude chiffrée et le moment où ses transactions ont été réalisées. Ainsi, dans un retournement de tendance comme celui qui se produit en 2022, on reçoit des communiqués annonçant des hausses de prix toujours au-dessus de +6 % alors que le contexte a fortement changé. Ce qui n’aide pas à percevoir l’impact de ces changements majeurs.

Ne soyez pas surpris lorsque vous lisez des informations sur les prix de l’immobilier en décalage avec ce que vous constatez. Il faut toujours prendre en compte ce laps de temps des remontées d’information.

Indice notaires INSEE

Par exemple, les statistiques principales sur les prix de l’immobilier en France proviennent de l’INSEE. Cet institut publie chaque trimestre un bilan sur le marché immobilier ancien : les volumes de ventes, les évolutions des prix, etc. C’est très intéressant et très complet. Mais cela ne permet que de constater ce qui s’est passé environ 6 mois plus tôt…

Prenons un exemple, les statistiques sur les prix immobilier au 2ème trimestre 2022 ont été publiées le 6 septembre 2022. Or, quand on parle des ventes du 2ème trimestre, on parle des actes de vente définitifs qui ont été signés pendant cette période. Ceux-ci correspondent environ à des compromis de vente signés 3 mois plus tôt, soit au 1er trimestre. Ainsi cette publication nous permet de connaître en septembre, le comportement global du marché en janvier, février, mars. Soit juste avant le début de la véritable augmentation des taux, peu de temps après le début de la guerre en Ukraine, etc.

Base DVF, Patrim, etc.

De la même manière, tous les outils et sites sur les prix de l’immobilier se basent sur des données qui ont plusieurs mois. La base DVF du gouvernement sur les prix de l’immobilier qui est la plus juste car basée sur les réels prix de vente des contrats signés chez les notaires recense les transactions qui après avoir mis environ 3 mois pour aboutir et après quelques semaines avant d’être intégré dans la base de données. Ainsi, les ventes qui sont basées sur une prise en compte du nouveau contexte ne seront visibles que d’ici quelques mois.

Il en est de même pour des outils tels que Patrim.

Statistiques basées sur les annonces…

D’autres indicateurs ou baromètres peuvent se fier au prix des annonces immobilières. C’est assez peu révélateur des prix du marché, surtout dans un contexte où les acheteurs ont repris la main sur les négociations des prix et où les délais de vente s’allongent. Comme on peut le voir sur Castorus, certaines annonces enregistrent de belles réductions sur les prix fixés au départ.

Comment faire estimer mon bien immobilier ?

Pour faire évaluer votre bien immobilier, vous avez la possibilité d’utiliser notre simulateur d’estimation immobilière en ligne gratuit. Vous pouvez également faire appel à un professionnel de votre secteur géographique comme un notaire ou une agence immobilière. Vous en découvrirez plus dans notre article sur comment faire estimer sa maison.

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Marché immobilier plus lent que boursier : on ne passe pas de fortement haussier à baissier

En bourse, le cours des actions s’ajuste en quelques jours, voire en quelques heures parfois. On dit qu’en bourse, on monte par l’escalier et on descend par l’ascenseur. En immobilier, le cycle est beaucoup plus lent. D’une part car un projet met plusieurs mois à se concrétiser (voir le temps nécessaire pour acheter une maison). C’est un marché bien moins fluide. Il faut du temps pour que l’équilibre entre l’offre et la demande s’ajuste à des changements importants sur les conditions du marché comme un retournement de tendance et une explosion des taux d’intérêt.

Ainsi, il est habituel d’observer avant tout un ralentissement des ventes. Il y a moins de demande solvable. Les vendeurs mettent plus de temps à trouver un acheteur. Puis si la situation persiste et que les conditions continuent à se dégrader, c’est là que certains vendeurs pressés commencent à préférer baisser leur prix pour finaliser leur vente. D’autres peuvent se permettre de retirer leurs biens du marché et de le remettre en vente dans quelques années quand la situation sera préférable pour eux.

Alors qu’on était dans un marché où les prix de l’immobilier augmentaient encore de plus de 6 % en moyenne sur un an au 1er trimestre 2022. On ne pouvait pas passer directement à des prix en baisse en quelques mois. Cela se compte plutôt en plusieurs trimestres de difficultés. C’est ce que l’on envisageait déjà lors de notre présentation des tendances pour l’immobilier en 2022 publiées en décembre 2021.

Est-ce que les prix de l’immobilier baissent déjà en 2022 ?

Comme nous l’avons vu ci-dessus, alors que dans de nombreux secteurs, les prix des logements anciens ont fortement augmenté ces derniers trimestres, on ne peut pas s’attendre à une baisse généralisée immédiate. On assiste pour le moment à un ralentissement des ventes plus ou moins fort selon les marchés. La demande solvable diminue. Les délais de vente s’allongent. Il y a des signes qui ne trompent pas.

Des milliers de marchés immobiliers différents

Il faut rappeler qu’il n’y a pas un seul marché immobilier en France, mais des milliers de micro-marchés. Pour chaque type de bien et chaque secteur, il y a des évolutions différentes des comportements, de l’offre et de la demande, etc. Il convient donc de bien nuancer quand on parle d’une baisse ou d’une hausse globale des prix de l’immobilier. Les biens qui vous intéressent pour les acheter dans votre ville ne suivent peut-être pas la tendance générale. De même pour ceux qui veulent vendre leur maison ou leur appartement.

Stagnation des prix avec inflation à 5 ou 6 % : baisse de la valeur réelle des biens

Autre fait à prendre en compte, un produit dont le prix reste stable en période d’inflation forte perd en réalité de la valeur. En septembre 2022, l’INSEE annonce une hausse des prix à la consommation de 5,6 % sur un an en France. C’est bien moins que dans certains autres pays européens, mais c’est déjà beaucoup. En réalité, sur l’ensemble de l’année 2022, il y aura peu de secteur où les prix de l’immobilier auront plus augmenté que l’inflation.

Baisse des prix de l’immobilier à Paris, stagnation à Lyon, etc.

Déjà sur l’évolution des prix des logements anciens communiqués par l’INSEE pour le 2ème trimestre (et donc sur des prix négociés entre acheteur et vendeur au 1er trimestre), il y a des baisses notamment sur les principales villes en France. Voici quelques exemples.

• Sur un an, les prix des appartements à Paris sont en baisse de 0,8 %. Cela peut paraître peu, mais avec une inflation à 5,6 %, cela donne une baisse de la valeur réelle de 6,1 %.
• Sur la même période, les prix des appartements anciens à Lyon affichent une stagnation avec +0,0 %. Cela constitue une baisse de valeur de 5,6 % si l’on tient compte de l’inflation.

On peut ainsi voir que les endroits où les prix de l’immobilier avaient le plus explosé avant 2022, sont ceux où les prix de l’immobilier marquent le pas désormais.

Il y a une sorte de rattrapage entre les zones géographiques. Les acquéreurs se détournent des grandes métropoles et recherche davantage de l’espace et notamment des maisons anciennes. Sur les données de l’INSEE du 2ème trimestre, on est à +8,4 % pour les maisons anciennes en France en moyenne, contre +4,5 % pour les appartements anciens.

Il faudra attendre le 24 novembre 2022 pour avoir les chiffres de l’INSEE sur le 3ème trimestre 2022. Ces derniers montreront comment s’est comporté le marché sur la période de négociation du 2ème trimestre 2022, soit au début de la hausse des taux et des complications du marché. Ce ne sera qu’en mai 2023 que nous aurons les statistiques sur les conditions actuelles de vente au 4ème trimestre 2022.

Comment vont évoluer les prix de l’immobilier en 2023 ?

Personne n’a de boule de cristal, mais les tendances sont assez nettes. Il y quelques petites baisses de prix ici ou là en 2022 et les augmentations se font de moins en moins fortes. Les taux de prêt immobilier vont encore augmenter en ce mois d’octobre et sur les derniers mois de l’année 2022.

Sauf si la situation se calme au niveau des conditions de refinancement des banques et de l’inflation. Ces dernières auront probablement besoin d’augmenter encore les taux immobiliers pour ne pas prêter à perte. Après avoir stagné proche de 1,00 % pendant des mois, les taux moyens pourraient osciller entre 2,20 et 3,00 % en 2023. Cela engendre une perte de capacité d’emprunt de l’ordre de 15 à 20 % selon les projets et les conditions réelles de financement.

Un article paru dans Ouest-France explique pourquoi les banques veulent volontairement réduire la production de crédit. Elles doivent se préparer à une baisse des prix de l’immobilier, notamment en augmentant leurs ratios de fonds-propres. Ainsi, elles vont moins prêter ou de manière plus sûre, c’est-à-dire en privilégiant les meilleurs clients.

Cela va inévitablement avoir un impact majeur sur les prix de l’immobilier en France. Il est fort probable de voir une période de baisse globale des prix en 2023. Ceux qui auront réellement besoin de vendre devront se tourner vers l’acquéreur le plus offrant. Le pouvoir de négociation va revenir dans les mains des acheteurs. Regardez comment négocier le prix d’un bien immobilier. Plus la demande sera faible par rapport à l’offre et plus vite les prix pourront s’ajuster à la baisse. Cela n’empêchera pas de voir les prix augmenter encore un peu dans les zones où la demande est forte par rapport à une offre trop faible. Comme toujours en matière d’immobilier, l’emplacement est l’élément le plus impactant sur le prix d’une maison ou d’un appartement.

Vers une véritable chute des prix de l’immobilier ? Un krach immobilier ?

Les fondamentaux restent très bons. Les Français rêvent toujours de propriété et beaucoup souhaitent réaliser un achat immobilier. Ils en auront les moyens si un nouvel équilibre se trouve entre les prix des biens et les nouvelles capacités d’achat avec des taux d’intérêt plus élevé. Et si on les laisse emprunter.Il y aura toujours de la demande. Peut-être moins euphorique, mais elle sera là.

En outre, le manque d’offre de biens à vendre dans de nombreuses villes ne permet pas d’espérer une véritable chute des prix de l’immobilier pour ceux qui veulent acheter moins cher. On ne manque pas de logements en France. Seulement, soit il n’y en a pas assez pour ceux qui veulent se loger dans les villes les plus demandées, soit une grande partie du parc est enlevée du marché de la résidence principale (à acheter ou à louer) car ils sont achetés pour en faire des résidences secondaires ou des locations saisonnières du style Airbnb. C’est le cas notamment de nombreuses villes du littoral, de certaines stations de montagne ou autres grandes villes très touristiques (Paris, etc.).

Ainsi, dans le contexte actuel, il n’y aura pas de krach immobilier en 2023. Nous ne sommes pas en bulle comme en 2008 ou en 2012, même si les prix ont beaucoup augmenté. Pour cela, il faudrait bien d’autres facteurs pour faire exploser le marché (une guerre qui s’approche ou sur notre territoire, des taux de crédit immobilier à 4 ou 5 % rapidement, etc.). Souhaitons plutôt qu’un ajustement des prix puisse permettre à chacun de pouvoir réaliser son projet immobilier dans des conditions acceptables.

Actuellement, la capacité d’achat a nettement diminué par rapport aux dernières années. Il faut faire plus d’efforts pour acheter un même logement comme le montrent les courbes de Friggit comme celle-ci :

La hausse des prix, puis celle des taux, ont fait augmenter à plus de 23 ans la durée d’achat d’un logement que l’on pouvait avoir pour un endettement sur 20 ans entre 2017 et 2020. Nous sommes revenus au niveau de difficultés de 2015 pour acheter son logement en moyenne en France. Cette tendance de dégradation du pouvoir d’achat immobilier se poursuivre tant que les taux augmenteront et que les prix ne s’ajusteront pas en conséquence.

Acheteur ? En attendant une baisse des prix pour pouvoir acheter, retrouvez nos 25 questions à se poser avant son premier achat immobilier. Retrouvez également nos conseils pour un investissement locatif réussi.

Vendeur ? Regardez les avantages et les inconvénients de vendre sans agence immobilière et renseignez-vous sur les frais à payer pour vendre une maison.

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Quel taux de crédit immobilier en janvier 2022 ?

En attendant les derniers chiffres de l’observatoire Crédit Logement sur les crédits immobiliers signés en décembre 2021, on peut rappeler que le taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier en novembre 2021 était de 1.06 %. C’est un point de base de plus que sur les 3 mois précédents.

Depuis notre analyse complète des taux de crédit immobilier en janvier 2022, on constate encore quelques légères baisses chez différents courtiers. Cela se produit aussi bien sur le taux moyen que sur le meilleur taux. Les craintes de hausse des taux ne sont, pour le moment, pas matérialisées dans les chiffres. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs qui doivent financer un nouvel achat immobilier en 2022 ou pour ceux qui veulent faire un rachat de crédit immobilier à un meilleur taux.

En moyenne, il faut prévoir :

• Un taux immobilier de 0.86 % sur 15 ans
• Un taux immobilier de 0.99 % sur 20 ans
• Un taux immobilier de 1.13 % sur 25 ans

Ces moyennes s’entendent hors assurance emprunteur, frais de dossier et frais de garantie de prêt immobilier. Elles ont fortement diminué par rapport à il y a un an comme le montre ce tableau comparatif avec une séparation en 4 groupes d’emprunteurs par qualité des dossiers (le 1er groupe représente les meilleurs dossiers (25 %), etc. jusqu’au quart des emprunteurs avec les moins bons dossiers) :

Pensez à regarder quelle banque propose le meilleur taux immobilier 2022.

Les critères du HCSF pour l’octroi de crédit immobilier deviennent obligatoires

Les banques sont incitées depuis début 2020 par le HCSF (Haut Conseil en Stabilité Financière) à respecter certaines règles avant d’accorder un prêt immobilier. Peu à peu, ces recommandations se sont transformées en obligation. Ainsi, cette année, les banques doivent se conformer aux règles pour un crédit immobilier du HCSF sous peine de sanction.

Ainsi, alors que certaines banques se montraient laxistes sur ce point jusqu’en 2021 en allant au-delà de ces critères d’octroi pour un emprunt immobilier, elles auront beaucoup moins de souplesse en 2022. Seuls 20 % des dossiers par trimestre peuvent se conclure en dérogeant à ces règles :

• Taux d’endettement maximum de 35 % assurance emprunteur incluse
• Durée du crédit maximale de 25 ans
• Un apport personnel suffisant, obtenir un prêt immobilier sans apport sera encore compliqué en 2022

En outre, les dérogations doivent porter essentiellement sur des achats de résidence principale. Ainsi, il sera difficile pour un investisseur de faire un investissement locatif sans apport cette année.

Ces contraintes peuvent peser sur certains ménages qui devront annuler leur projet immobilier ou en changer de dimension pour respecter ces normes assez contraignantes. Le but du gouvernement et de la Banque de France est de limiter un trop fort emballement sur l’endettement des ménages déjà très élevé.

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Taux d’usure 2022

En outre, en plus des contraintes imposées par le HCSF, les banques ne peuvent pas dépasser le taux d’usure de 2022. Il s’agit d’un taux calculé chaque trimestre par la Banque de France pour plafonner les taux TAEG des différents types de crédit.

Par exemple, pour le 1er trimestre 2022 :

• Pour des crédits à taux fixe sur plus de 20 ans, le TAEG ne peut dépasser le plafond du taux d’usure fixé à 2.41 %. Un seuil qui peut rapidement être atteint malgré les taux immobiliers 2022 bas notamment en cas d’assurance emprunteur trop chère à cause de l’âge des emprunteurs ou à des maladies ou autres problèmes de santé. Pour cela il convient de rechercher aussi le meilleur taux d’assurance de prêt immobilier pour votre profil.
• Pour un crédit à la consommation de plus de 6 000 €, le seuil de l’usure est à 4.93 % au 1er trimestre 2022. Mais il peut aller jusqu’à 9.80 % pour un prêt conso d’un montant compris entre 3 000 € et moins de 6 000 €, voire à 21.17 % pour un crédit conso de moins de 3 000 €. Pour ces prêts là, il conviendra de bien comparer les taux de crédit conso.

Découvrez combien vous pouvez emprunter selon votre salaire.

Pour information, le taux d’intérêt légal applicable aux créances d’un particulier est lui fixé à 3.13 % pour le 1er semestre 2022. Il sert à calculer les intérêts compensatoires en cas de retard sur une dette.

Plus de temps pour choisir entre le régime réel BIC et le micro-BIC pour une location meublée

Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier locatif, il y a différents choix stratégiques à faire. L’un d’entre eux porte sur le type d’investissement entre :

• Location vide
• Location meublée
• Location saisonnière

Pour les investisseurs qui ont opté pour investir en location meublée, ils vont bénéficier d’un délai supplémentaire pour choisir comment déclarer leurs revenus fonciers pour cet appartement meublé. En effet, jusqu’ici, un propriétaire bailleur en LMNP devait choisir entre le régime réel BIC et le micro-BIC avant le 1er février de l’année N pour les loyers encaissés en année N-1. Ce choix ne se fera plus qu’à partir du moment de votre déclaration de revenu aux impôts. Soit en mai ou juin de l’année N. Cela vous laisse ainsi plus de temps pour calculer quel régime fiscal est le plus avantageux pour votre investissement locatif en meublé.

Pour rappel, ceux qui font de l’investissement longue durée en location vide doivent également faire le choix entre micro-foncier et régime réel au moment de la déclaration des revenus locatifs. Le choix du régime fiscal se fait notamment en fonction des montants à déclarer et des charges déductibles des loyers.

Retrouvez tous nos conseils pour acheter pour louer et les 6 choses à faire avant de louer un appartement à un locataire.

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Augmentation de loyer : l’IRL à 1.61 % permet une plus forte hausse

Le retour de l’inflation fait fortement augmenter le nouvel indice de référence des loyers. Cela pourrait encore s’accentuer dans les prochains trimestres. Ce 15 janvier 2022, l’INSEE a communiqué le nouvel indice de référence des loyers (IRL) pour le 4ème trimestre 2021. Il est de 132.62. Cela constitue une hausse de 1.61 % sur un an. C’est la plus forte hausse enregistrée depuis le 1er trimestre 2019.

L’IRL sert à plafonner les augmentations de loyer que peuvent demander les propriétaires bailleurs à leurs locataires chaque année pour un bail en cours ou pour un renouvellement de contrat de location dans les villes où s’applique l’encadrement des loyers.

CALCULEZ VOTRE RENDEMENT LOCATIF

Hausse du loyer moyen en France de 3.4 %

D’après les chiffres du site LocService, le loyer charges comprises moyens en France se situe à 695 € en 2021. Cela représente une hausse annuelle de 3.4 %. Le logement moyen en location a les caractéristiques suivantes :

• Une surface moyenne de 41.9 m²
• Un loyer au mètre carré de 16.57 €, soit une hausse de 13.3 % qui cache de fortes disparités. À Paris, le loyer moyen est à 36.61 € du m² (-1.2 %) alors qu’il n’est « que » de 13.55 € par m² en moyenne en Province (où là aussi il y a de grands écarts entre les secteurs).

Une partie de cette hausse s’explique par les charges de copropriété qui continuent d’augmenter bien plus fortement que l’inflation. La hausse de l’indice des loyers vu ci-dessus ne va pas arranger les choses dans les trimestres à venir. 2022 devrait à nouveau être marqué par une augmentation des loyers moyens.

Assurance de prêt immobilier : résiliation à tout moment votée et autres améliorations

La réforme de l’assurance emprunteur avec la loi Lemoine est définitivement adoptée ! C’est l’excellente nouvelle de ce mois de février 2022 pour tous les particuliers qui ont un crédit immobilier en cours ou pour ceux qui vont en contracter un prochainement.

Il y a 3 principales avancées à retenir :

• La résiliation d’assurance de prêt immobilier pourra se faire à tout moment alors que jusqu’à présent, il fallait le faire dans la première année de contrat avec la loi Hamon ou attendre la date anniversaire de son contrat pour faire valoir son droit à l’amendement Bourquin. De quoi permettre de changer d’assurance emprunteur beaucoup plus facilement et ainsi pouvoir faire de belles économies en étudiant les meilleurs contrats d’assurance de prêt en 2024.
• La suppression du questionnaire médical pour une demande de prêt immobilier de moins de 200 000 € par personne. Il faut pour cela que le terme du remboursement du crédit soit avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur ou de chacun des co-emprunteurs.
• La réduction du délai du droit à l’oubli à 5 ans au lieu de 10 ans pour les personnes guéries de certains cancers ou d’une hépatite C. Cela permet d’éviter le refus d’assurance de crédit, l’exclusion de garantie ou encore la surprime à cause de cette pathologie. Cela devrait permettre de réduire les inégalités de droit à emprunter pour accéder à la propriété. Cela va également permettre à tous ceux qui sont dans cette situation de renégocier leur contrat actuel pour faire disparaître les fortes contraintes liées à une ancienne malade.

Pour bien comparer les offres, pensez à utiliser le TAEA. Cela permet de plus facilement comprendre le coût d’une assurance emprunteur par rapport à une autre même s’il n’applique pas les mêmes règles de calcul. Par exemple, il faut distinguer les assurances sur le capital restant dû de celles sur le capital initial. En effet, le taux d’assurance de prêt immobilier ne va pas s’appliquer sur le même type de montant dans le temps. Le premier type de contrat se fera avec un prix dégressif dans le temps au fur et à mesure du remboursement de l’emprunt alors que le second aura une échéance fixe sur toute la durée du crédit.

Sur Immobilier Danger, vous trouverez toutes les informations et conseils nécessaires pour tout comprendre sur votre assurance de crédit immobilier et notre comparateur vous permettra de trouver la meilleure offre actuelle par rapport à votre profil (âge, activité professionnelle, montant emprunté, durée, état de santé, etc.).

Un début de hausse des taux de crédit immobilier ?

L’inflation continue de sévir depuis le redémarrage brutal de l’économie après les arrêts provoqués par les périodes de crise sanitaire. Cette inflation ne devrait être que temporaire, mais en attendant la durée du pic inflationniste oblige les banques centrales et notamment la FED et la BCE à préparer le terrain de différentes hausses de taux sur les marchés financiers.

Cela pourrait à court terme avoir des répercussions sur les taux de crédit immobilier en France. On peut commencer à voir quelques augmentations apparaître sur le marché en ce mois de février 2022. En effet, entre les taux immobiliers moyens de février 2022 notés le 1er février et les taux moyens et meilleurs taux actuels, on peut déjà voir quelques écarts à la hausse. Ce mouvement d’augmentation des taux pourrait se poursuivre pendant quelques semaines ou mois.

Néanmoins, il est peu probable que les taux d’emprunt remontent fortement et surtout que cela dure dans le temps. L’économie ne pourrait tout simplement pas le supporter tant les états, les entreprises et les particuliers sont endettés.

En outre, une hausse de quelques points sur votre taux d’intérêt ne viendra pas trop impacter votre capacité d’emprunt. Vous pouvez le voir en regardant « comment savoir combien on peut emprunter ? » et en faisant quelques simulations de capacité d’emprunt.

Pour ceux qui aiment bien les mathématiques, il peut être intéressant également de tester la formule de calcul d’intérêt d’emprunt et de faire des calculs d’impact en faisant varier le taux de prêt.

Enfin, toutes les banques ne vont pas augmenter leurs taux à la même vitesse ni de la même ampleur. Il est donc indispensable de chercher la meilleure offre du moment et de voir quelle banque prête le plus facilement pour l’immobilier en 2024. Quelle est la banque qui va faire le meilleur taux pour l’achat de sa résidence principale dans telle région ou pour un investissement locatif dans une autre ?

Dernier moment pour un rachat de crédit immobilier à un taux au plus bas

Comme on l’a vu ci-dessus, on commence à voir plusieurs banques relevaient le niveau de leur taux immobiliers. Pour les retardataires qui veulent faire un rachat de crédit immobilier à un meilleur taux, il est urgent d’agir avant qu’il ne soit trop tard.

De fait, si les taux remontent davantage, ce type d’opération perdra fortement de l’intérêt car les gains potentiels seront supérieurs au coût d’un rachat de prêt. Impossible de savoir quand les taux baisseront à nouveau vers leur niveau record observé ces derniers mois. Les frais peuvent être un peu moins élevés en faisant une renégociation de prêt immobilier avec votre banque, mais votre établissement prêteur vous fera probablement une proposition bien moins intéressante qu’un établissement concurrent.

Ainsi, en ce mois de février 2022, la réponse à la question quand faire racheter son crédit, c’est maintenant ! Il faut profiter des conditions actuelles qui sont encore excellentes pour renégocier les modalités de remboursement de la somme d’argent que vous devez encore à votre banque.

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Construction de logements neufs : le nombre de logements autorisés retrouve un bon niveau

Sur l’ensemble de l’année 2021, le nombre de logements autorisés à la construction retrouve un bien meilleur niveau que pendant la crise. C’est 471 000 logements qui ont obtenu une autorisation d’être construits en 2021, soit 18 % de plus qu’en 2020 (396 300 logements l’année précédente). On retrouve ainsi un bien meilleur niveau par rapport aux données historiques, même si on est encore assez loin des points les plus hauts :

Pour faire une comparaison avec la période précédant le premier confinement, c’est-à-dire par rapport à la période mars 2019 à février 2020, c’est :

• Nombre de logements autorisés : +3.0 %
• Nombre de logements commencés : -0.4 %

Pour ceux qui veulent acheter un appartement neuf en France, il y a donc de plus en plus de programmes à choisir. Pour financer un tel investissement et compenser les prix élevés des biens immobiliers neufs, l’État met en place différents dispositifs particulièrement attractifs :

• Pour l’achat d’une résidence principale, il va y avoir le prêt à taux zéro pour un primo-accédant dans certaines zones ou encore le prêt 1 % patronal d’Action Logement.
• Pour un investissement locatif, il peut y avoir différentes solutions dont vous retrouverez tous les détails dans notre rubrique dédiée avec notamment la loi Pinel et d’autres possibilités de faire de la défiscalisation dans l’immobilier pour ceux qui veulent développer leur patrimoine tout en réduisant leurs impôts sur le revenu.

Hausse du taux du livret A mais pas d’augmentation sur le taux du PEL

L’inflation n’apporte pas que des mauvaises nouvelles pour les particuliers. Certes, cela risque de faire augmenter les taux de crédit immobilier, mais cela permet aussi de faire augmenter les taux de rémunération de l’épargne sur certains produits :

• Le taux du livret A passe de 0.5 % à 1 % depuis le 1er février 2022. Attention, ceci n’est pas une si bonne nouvelle que cela car ce taux reste largement sous l’inflation réelle et vous perdez donc de l’argent. Simplement, vous en perdez moins qu’avant avec de l’épargne de précaution sur un livret A
• Le taux du LDDS (livret de développement durable et solidaire) augmente également à 1.00 % contre 0.50 %.
• Le taux du LEP (Livret d’épargne populaire) est lui augmenté à 2.2 % contre 1 % auparavant. Ceux qui peuvent en bénéficier doivent donc privilégier ce produit d’épargne avant les autres.
• Le taux du CEL (Compte épargne logement) passe lui de 0,25 % à 0,75 %

En revanche, pour l’autre placement qui touche à l’épargne réglementée dédiée à l’immobilier, le PEL, il n’y aura pas d’augmentation des taux de rémunération. Cela ne va pas inciter les particuliers à ouvrir un PEL en 2024.

Taux de crédit immobilier en hausse en mars 2022

Comme nous l’avons vu dans notre point détaillé sur la hausse des taux de prêt immobilier en mars 2022. Alors que jusqu’en février les taux immobiliers moyens restaient proche des records avec un taux d’intérêt moyen de 1.07 % contre 105 % au plus bas. On observe de fortes augmentations des taux d’emprunt sur tout le marché.

De fait, les banques limitent les risques entre la guerre en Ukraine et la forte inflation en relevant de manière non homogène leur grille de taux pour un achat de maison ou d’appartement. Le courtier VousFinancer annonce même qu’une banque régionale est passé d’un taux de 1.00 % à un taux de 1.57 % pour un même profil d’emprunteur en un mois seulement. Les banques sont sous tension par rapport à la situation actuelle.

D’habitude un comité sur les taux est tenu une fois par mois comme indiqué dans notre article sur comment choisir sa banque pour un crédit immobilier au meilleur taux. Certains établissements prêteurs sont passés à une réunion taux par semaine pour ajuster au fur et à mesure les conditions pour un financement d’après le courtier Empruntis.

Impossible de prédire quand nous reverrons les taux de crédit immobilier au niveau de leur record. Autant l’inflation suite à la forte reprise économique pouvait être provisoire, autant celle liée à une crise pétrolière et de l’énergie dans son ensemble suite à une nouvelle guerre rend difficile toute prévision même d’ici quelques mois.

Une perte de capacité d’emprunt de plusieurs milliers d’euros

Avant de se lancer dans un projet d’acquisition d’un bien immobilier, on doit se poser la question du budget dont on dispose pour cela. Cela passe principalement par une interrogation sur le montant que l’on peut emprunter selon son salaire et ses autres crédits en cours ou ses autres charges.

Quel est l’impact de la hausse des taux sur mon pouvoir d’achat ? Pour le savoir, utilisez notre calculette de capacité d’emprunt en ligne gratuite et regarder combien vous pouvez emprunter avec les taux actuels par rapport à ceux d’il y a quelques mois que vous pouvez retrouver dans nos précédents articles sur les taux immobiliers actuels.

À titre d’exemple, pour un crédit sur 20 ans avec une mensualité de 1 000 € et un taux moyen de 1.00 % au 1er janvier 2022, on pouvait emprunter 217 441 €. Avec un taux moyen de 1.30 % en ce 15 mars 2022, la somme empruntée diminue à 211 237 €. Soit une perte de pouvoir d’achat immobilier de 6 204 € pour ce type de financement.

Plus qu’hier, il va falloir soigner votre demande de crédit immobilier pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir le taux le plus bas possible. N’hésitez pas à faire appel à notre courtier avec une simulation personnalisée pour étudier quelle est la meilleure offre de prêt actuelle selon votre projet (résidence principale ou secondaire, investissement locatif, neuf ou ancien, montant de l’achat, etc) et votre profil bancaire (revenus, profession, patrimoine, autres prêts, taux d’endettement, etc.).

Vous trouverez toutes nos informations et conseils dans notre guide du prêt immobilier afin d’optimiser au mieux votre crédit immobilier et en réduire le coût.

Guerre en Ukraine : quelles conséquences pour le marché immobilier en France ?

Alors que la crise sanitaire fait moins la une de l’actualité et que l’on aurait pu avancer dans nos projets plus sereinement, voici depuis quelques semaines le début d’une guerre en Europe avec l’attaque de l’Ukraine par la Russie. Sans faire de la géopolitique, voici quelques informations sur l’impact que cela peut avoir en France pour le marché immobilier :

• La flambée des prix de l’énergie et des matières premières entraîne une inflation plus forte. Ce qui devrait déboucher sur une plus forte hausse des taux de crédit immobilier que celle prévue au début de l’année. Cela entraîne également de l’incertitude sur sa durée et son ampleur. Les banques centrales vont devoir essayer de contrôler l’inflation et cela passera par des mesures moins avantageuses pour les taux des crédits.
• Un achat immobilier est un projet très engageant qui doit se faire dans un contexte serein. La confiance dans l’économie future est l’un des éléments qui aide les particuliers à se décider à investir dans l’immobilier. Or, la guerre en Europe jette un coup de froid sur un marché déjà moins dynamique depuis quelques mois. Une partie des acquéreurs pourraient repousser leur projet d’acquisition. Le temps de voir où cela va nous mener.
• En outre, les constructeurs et les artisans rencontrent des difficultés pour obtenir tous les matériaux et outils nécessaires. Là aussi les prix flambent et difficile de savoir combien coûtera réellement un projet de travaux ou de construction de maison.

Perte de pouvoir d’achat, difficultés d’approvisionnement, incertitudes économiques, etc. Toutes ces raisons devraient entraîner un ralentissement de l’activité immobilière en France. Le nombre de ventes de logements anciens devraient être en baisse après une excellente année 2022 avec un record à plus de 1.2 million de ventes. Dans le neuf, alors que la situation s’améliorait, l’embellie pourrait marquer le pas.

En revanche, il est beaucoup trop tôt pour commencer à parler d’une éventuelle baisse des prix. Certes ils sont élevés et les conditions se sont nettement dégradés, mais l’immobilier est fait de cycle très lent. Il faut plusieurs mois de ralentissement du marché avant d’observer de réelles baisses de prix. Même si le contexte est moins facile, il y a toujours des ventes qui se font chaque jour.

La fin du questionnaire de santé pour un prêt immobilier risque de faire augmenter les prix de l’assurance emprunteur

L’une des mesures phares de la loi Lemoine sur l’assurance emprunteur est la suppression du questionnaire médical de prêt immobilier si l’emprunteur (ou les 2 emprunteurs en cas d’emprunt en couple) n’aura pas atteint son soixantième anniversaire à la date d’échéance du crédit immobilier.

Autrement dit, de nombreux ménages, dont principalement les primo-accédants, n’auront plus à répondre à des questions sur leur éventuelle maladie ou problème de santé. Cela va permettre à des personnes malades de pouvoir emprunter et s’assurer normalement sans discrimination ni surprime ou exclusion de garantie.

Seulement, cela signifie que ces risques spécifiques pour une part des particuliers, qui ont un coût pour les assureurs, vont probablement être dilués dans l’ensemble des tarifs des assurances de prêt immobilier. Autrement dit, il faut s’attendre à une légère hausse des taux d’assurance de prêt immobilier en 2022.

Pour rappel, même si aucune loi ne l’impose, l’assurance prêt immobilier est obligatoire dans la plupart des établissements prêteurs. Le financement d’une maison ou d’un appartement est trop coûteux et sur de nombreuses années. La banque exige quasi-systématiquement de souscrire une assurance emprunteur avec une garantie décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Les autres garanties peuvent être facultatives selon les situations personnelles et professionnelles.

Statistiques de l’INSEE sur les ventes et les prix immobiliers en 2021

Après un pic à 1 205 000 logements anciens vendus entre octobre 2020 et fin septembre 2021, l’INSEE note une légère baisse du nombre de transactions sur 12 mois glissants avec 1 178 000 logements vendus à fin décembre 2021 :

Du côté des prix, l’augmentation était toujours en cours au 4ème trimestre 2021, sauf à Paris est en Ile-de-France pour les appartements comme le montrent ces courbes :

Voici le détail des chiffres annoncés pour ces derniers trimestres :

La hausse des prix a été légèrement moins forte sur le 4ème trimestre, notamment pour les appartements.

Il faut rappeler que ces ventes enregistrées pour le 4ème trimestre 2021 concernent des projets dont les compromis de vente et donc le moment de l’achat ont été réalisés 3 mois plus tôt. Cela nous donne donc une tendance des prix de l’immobilier au 3ème trimestre 2021 et donc avec 6 mois de décalage. Il faudra donc attendre la fin de l’année 2022 pour savoir l’impact réel sur les prix de l’immobilier en France du contexte actuel au niveau des taux d’emprunt et de la guerre en Ukraine… De même, les prix immobiliers sur DVF se font avec plusieurs mois de décalage. Le temps que les actes définitifs de vente soient signés (de 2 à 3 mois en général) et que les données soient remontées et mises à jour dans les bases de données.

Les contrats de construction de maison individuelle (CCMI) épinglés par la DGCCRF

Pour faire construire sa maison, de nombreux constructeurs proposent à leurs clients un CCMI (contrat de construction de maison individuelle). Celui-ci apporte un certain nombre de garanties et de protections pour le consommateur. La construction de sa maison est un beau projet mais qui peut être une grande source de stress et de complications. La réglementation vise à limiter les déconvenues et à protéger les particuliers qui veulent faire construire leur maison en France. Par exemple, le maître d’ouvrage doit obligatoirement souscrire une assurance dommage-ouvrage.

Pour vérifier que les constructeurs de maisons individuelles respectent les règles, des contrôles de la DGCCRF sont réalisés régulièrement. Dans un rapport public, on apprend que plus de la moitié des établissements contrôlés ont des contrats non conformes (55 %). La plupart du temps, il s’agit d’avertissements sur des éléments non conformes (87 cas sur les 158 qui ont donné suite à des suites de l’enquête. Dans de plus rares cas, cela a débouché sur des procès-verbaux.

Avant de vous engager, regardez comment choisir son constructeur de maison individuelle.

Nouvelles villes éligibles à la loi Pinel

Pour qu’un logement neuf soit éligible au dispositif de la loi Pinel 2024, il faut qu’il soit situé dans une zone où la demande de logements est forte. Ainsi, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt importante sur le prix de son achat en échange d’un engagement de mettre cet appartement en location pendant une durée déterminée et avec des contraintes sur le prix du loyer ou les ressources des locataires par exemple.

On va donc parler du zonage Pinel pour déterminer quelles sont les communes qui peuvent bénéficier de ce dispositif de défiscalisation immobilière et avec quelles conditions. En effet, les montants pris en charge, les plafonds de loyer ou encore les plafonds de ressources des locataires vont dépendre d’un classement en zone A bis, zone A, zone B1. En revanche, les constructions en zone B2 et C ne sont pas éligibles.

De zone B2 à zone B1 voire A

Justement, le classement de différentes communes, notamment de Haute-Savoie a été modifié par le décret du 20 février 2022 publié au Journal Officiel. 46 communes classées jusque-là en zone B2 ont été surclassées. 41 communes en zone B1 et 5 communes en zone A directement. Cela touche principalement la zone frontalière avec la Suisse, notamment ce que l’on peut qualifier de genevois français.

Voici les nouvelles villes en zone A, toute en Haute-Savoie (74) :

• Chamonix-Mont-Blanc
• La Clusaz
• Les Gets
• Megève
• Morzine

A noter qu’il s’agit du même classement des communes pour le zonage du PTZ. Ainsi, les règles changent également pour les habitants de ces communes au niveau du prêt à taux zéro 2024.

Voici les nouvelles communes en zone B1 par département :

• Bouches-du-Rhône (13) : Maussane-les-Alpilles, Saintes-Maries-de-la-Mer
• Calvados (14) : Trouville-sur-Mer
• Corse-du-Sud (2A) : Albitreccia, Grosseto-Prugna, Lecci, Pietrosella
• Pas-de-Calais (62) : Le Touquet-Paris-Plage
• Haute-Savoie (74) : Alex, Arâches-la-Frasse, Ballaison, Chens-sur-Léman, Combloux, Cordon, Demi-Quartier, Dingy-Saint-Clair, Domancy, Doussard, Excenevex, Le Grand-Bornand, Les Houches, Larringes, Loisin, Massongy, Menthon-Saint-Bernard, Messery, Montmin, Nernier, Praz-sur-Arly, Saint-Gervais-les-Bains, Saint-Jean-de-Sixt, Saint-Jorioz, Sciez, Sevrier, Talloires, Veyrier-du-Lac, Villaz, Yvoire
• Var (83) : La Garde-Freinet, La Môle, Le Plan-de-la-Tour

De zone C à zone B1

En plus de ces 46 changements, il y a également 12 communes classées initialement en zone C qui sont passées en zone B1 et qui gagnent donc l’éligibilité au Pinel et une bien meilleure aide pour le PTZ pour une résidence principale. Voici ces 12 communes :

• Savoie (73) : Brides-les-Bains, Cohennoz, Crest-Voland, Notre-Dame-de-Bellecombe, Courchevel, Tignes, Val-d’Isère
• Haute-Savoie (74) : La Chapelle-d’Abondance, Châtel, Manigod, Sixt-Fer-à-Cheval, Vallorcine

Il va donc être possible d’investir à la montagne avec un investissement locatif défiscalisé.

Pour tout savoir sur les avantages d’un investissement de ce type, consultez tous nos contenus sur l’investissement locatif ou nos conseils pour savoir comment acheter pour louer.

L’encadrement des loyers prolongé pendant 3 ans et renforcement des sanctions

Un autre décret du 22 février 2022 annonce la prolongation de l’encadrement des loyers dans certaines villes en France et cela pour 3 ans. Cela fait partie de la loi 3DS pour « différenciation, décentralisation, déconcentration, simplification ». Les villes candidates comme Paris, Lille ou Lyon peuvent imposer un plafond aux loyers d’une résidence principale. Cela vise à lutter contre l’explosion des prix des logements en location sur la commune et permettre aux particuliers de se loger plus facilement. Après Bordeaux et Montpellier qui viennent de mettre en place ce dispositif, d’autres villes pourront déposer leur candidature jusqu’en novembre 2022.

Seulement pour qu’une telle mesure amène l’effet escompté, il faut sanctionner les propriétaires bailleurs qui ne respectent pas ce plafonnement des loyers. Ainsi, cette loi 3DS renforce les possibilités de sanctions à un niveau plus local. Auparavant seuls les préfets pouvaient agir contre les locations avec un loyer injustement supérieur au plafond fixé. Désormais, les intercommunalités pourront également sanctionner les bailleurs qui ne respectent pas cet encadrement.

Prenez donc le temps de vous renseigner sur l’augmentation de loyer en 2024.

Taux de prêt immobilier : en forte augmentation en avril 2022

Face à une inflation toujours aussi forte et aux risques de hausse des taux de la part des banques centrales, notamment de la BCE, les banques relèvent progressivement les taux des crédits immobiliers depuis quelques semaines. Nous avions déjà vu que les taux de prêt immobilier en avril 2022 augmentent assez fortement.

Depuis ce point réalisé au 1er avril 2022, il y a eu de nouvelles hausses aussi bien sur les taux moyens que sur les meilleurs taux comme vous pouvez le voir sur nos tableaux récapitulatifs pour différents courtiers et durées de remboursement sur la page « où en sont les meilleurs taux immobiliers et les taux moyens ? ».

En outre, l’observatoire Crédit Logement CSA a tenu une conférence ce jeudi 14 avril 2022 pour faire le point sur les prêts immobiliers et les taux d’intérêt au 1er trimestre 2022. Le taux d’intérêt moyen sur les crédits immobiliers souscrits en mars 2022 est de 1,18 %. C’est 9 points de base de plus en un mois et 12 points de base de plus depuis le début de l’année 2022. Et ce mouvement haussier n’est pas terminé puisqu’à mi-avril, la tendance est d’environ 1,22 % :

Pour faire face à ces taux d’emprunt qui augmentent et aux prix de l’immobilier toujours élevés, les emprunteurs souscrivent des prêts sur des durées de plus en plus longues. Sur le mois de mars, la moyenne atteint le niveau record de 242 mois (soit 20 ans et 2 mois). Cela correspond à une augmentation de 7 mois par rapport à septembre 2021. Quand on voit comment se calculent les intérêts d’un prêt, on comprend vite que cela va engendrer des surcoûts importants pour les emprunteurs.

Dans ce contexte, il convient de chercher quelle est la meilleure banque pour votre prêt immobilier en avril 2022 et de bien étudier toutes les conditions pour un financement. Vous pouvez par exemple voir combien vous pouvez emprunter avec ces taux et votre salaire.

Pour réduire le coût de votre financement, pensez également à comparer les taux d’assurance de prêt. Il y a, là aussi, de belles économies à réaliser pour votre projet.

Les banques exigent plus d’apport personnel en 2022 : + 78 %

Le réseau de courtage Finance Conseil dresse un constat inquiétant pour tous les particuliers qui ont un projet d’achat immobilier en cours. Le montant moyen de l’apport personnel explose à 52 594 euros au 1er trimestre 2022 contre 29 405 euros en 2021. Soit une flambée de 78 % !

Dans le contexte actuel incertain et avec les exigences du HCSF, les banques appliquent plus qu’auparavant des contraintes au niveau de la part d’apport dans un projet immobilier. Celle-ci est plus souvent aux alentours de 20 % du montant total du projet contre généralement 10 % auparavant. Elle préfère couvrir le risque d’une éventuelle baisse des prix et de difficultés de remboursement de la part des emprunteurs. Il faut dire qu’avec la flambée des prix actuels sur les matières premières comme l’énergie, le pouvoir d’achat pour une maison ou un appartement est bien diminué.

Cela fait 3 années consécutives que la hausse de l’apport personnel moyen est de plus de 10 %, soit une hausse cumulée de 39,5 % en 3 ans :

De ce fait, très rares sont les particuliers qui arrivent à décrocher un crédit immobilier sans apport en ce moment. Cela est valable aussi bien pour l’acquisition ou la construction de sa résidence principale que pour investir en locatif sans apport.

La baisse des prix de l’immobilier à Paris se poursuit : du jamais vu en 10 ans

Pour le 7ème mois consécutif, les prix de l’immobilier à Paris baissent d’après les statistiques du réseau MeilleursAgents. C’est du jamais vu sur les 10 dernières années. Au cumul, la baisse du prix du mètre carré d’un appartement à Paris depuis septembre 2021 est de -3,1 %. En tenant compte d’une inflation de 4,5 % sur un an, cela finit par faire une réelle chute des prix du mètre carré parisien.

D’après MeilleursAgents, les premiers signes du printemps, moment fort du marché immobilier, ne montrent aucun changement de tendance.

Dans les autres grandes villes, les variations mensuelles sont assez divergentes sans réelle tendance d’ensemble comme le montre cette carte :

Pour des données plus précises sur les prix de l’immobilier dans votre ville ou dans votre quartier, pensez à utiliser la base DVF.

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IRL du 1er trimestre 2022 : +2,48 % pour l’indice de référence des loyers

L’indice des loyers (IRL) sert à plafonner la hausse possible des loyers en cours d’un bail de location ou lors du renouvellement d’un contrat. C’est un plafond qu’un propriétaire bailleur ne peut pas dépasser lors d’une revalorisation de loyer. Sauf si celui-ci peut justifier que le loyer est nettement en dessous des prix du marché et qu’il nécessite une revalorisation. Retrouvez toutes nos explications sur l’augmentation de loyer dans différentes situations.

Cet IRL est indexé sur les prix à la consommation hors tabac et loyer. Comme ces derniers explosent en ce moment, notamment pour tout le secteur énergétique (pétrole, gaz, électricité, etc.), la hausse de l’indice de référence des loyers sur un an explose aussi. En effet, pour le 1er trimestre 2022, l’IRL augmente de 2,48 % sur un an pour atteindre un indice de 133,93. On n’avait pas vu une telle augmentation depuis 2008, soit il y a 14 ans :

C’est un changement radical de tendance. Au 1er trimestre 2021, la hausse n’était que de 0,09 % sur un an.

Élection présidentielle : quel programme pour le logement pour Emmanuel Macron et Marine Le Pen

Après les résultats du 1er tour de l’élection présidentielle en France, il ne reste plus que 2 candidats : Emmanuel Macron (La République En Marche) et Marine Le Pen (Rassemblement National) ? Que contient leur programme de campagne électorale à propos du logement et de l’immobilier ? Même si une promesse en campagne ne vaut pas obligatoirement une mise en application une fois élu président, cela donne néanmoins quelques indications sur la politique qui sera menée dans ce sens.

Emmanuel Macron mise surtout sur une accélération de la rénovation énergétique des logements. Un objectif de 700 000 logements rénovés via MaPrimeRenov‘ par an a été annoncé contre 500 000 actuellement.

Il parle également de ne pas fermer le robinet du crédit immobilier avec des contraintes fixées par le HCSF trop restrictives. Jusqu’ici inflexible sur le sujet, cela pourrait donner une bouffée d’air au niveau du financement des projets immobiliers si les critères du HCSF imposés aux banques devenaient un peu moins limitants ou qu’un plus grand taux de dérogation (actuellement de 20 %) était mis en place. Cela redonnerait plus de souplesse aux banques pour juger des risques et financer certains projets aujourd’hui refusés.

Marine Le Pen envisage de prioriser l’accès aux logements sociaux aux Français, c’est-à-dire à ceux qui ont la nationalité française avec en priorité les ménages modestes. Elle prévoit également un prêt à taux zéro réservé aux jeunes couples de moins de 30 ans primo-accédants. Ce PTZ serait sur 10 ans et pourrait aller jusqu’à 100 000 € avec un capital restant dû qui serait lors de la naissance du 3ème enfant.

Au niveau de la construction de logements sociaux, les programmes des 2 candidats sont assez équivalents :

• Construire 100 000 logements sociaux par an et 100 000 nouveaux logements étudiants sur 5 ans, soit 120 000 logements par an pour Marine Le Pen.
• Construire 125 000 logements sociaux par an pour Emmanuel Macron.

Déclaration de revenus aux impôts : toutes les ressources pour l’immobilier

Depuis le jeudi 7 avril vous pouvez commencer votre déclaration pour l’impôt sur le revenu 2024. Dans l’article cité, vous pouvez consulter toutes les dates limites, les tranches et les taux d’imposition, etc. Vous pouvez ensuite consulter notre guide de l’immobilier dans votre déclaration d’impôt 2024.

A travers différents contenus, nous répondons à vos questions comme par exemple :

• Peut-on déduire les intérêts d’emprunt des impôts ?
• Comment choisir entre régime micro foncier et régime réel pour vos revenus fonciers ?
• Quelles sont toutes les dépenses déductibles des revenus fonciers ?
• Comment déclarer mon dispositif en loi Pinel ?
• Comment remplir l’imprimé 2044 pour une location non meublée ?
• Comment est imposée une SCI ?
• Etc.

Flambée des montants de taxe foncière dans certaines villes

Pour cette année 2022, seuls 20 % des ménages français vont payer une taxe d’habitation. Et cela sera la dernière année avant la suppression complète de la taxe d’habitation pour tous.

Cela engendre néanmoins des pertes pour certaines communes. Elles estiment que le mécanisme de compensation n’est pas suffisant. La taxe foncière reste leur dernière marge de manœuvre pour faire rentrer plus de recettes pour la commune. Ainsi, de nombreuses villes ont annoncé des augmentations conséquentes des taux de taxe foncière :

• Tours (Indre-et-Loire) : + 15,3 %
• Strasbourg (Bas-Rhin) : + 12,6 %
• Annecy (Haute-Savoie) : + 8,6 %
• Grand Paris Seine & Oise (Yvelines) : + 6,0 %
• Dijon (Côte-d’Or) : + 5 %

Des hausses similaires sont également prévus à Montreuil (Seine-Saint-Denis), l’intercommunalité de Bayeux (Calvados) ou encore à Amiens (Somme).

Malheureusement, ce n’est pas tout. Du fait de la forte inflation actuelle, les valeurs locatives cadastrales vont toutes êtres augmentés cette année de 3,4 %. Dans les communes où les taux augmentent fortement en plus de la base de calcul, cela promet de belles explosions des impôts locaux cette année…

Des taux de crédit immobilier qui augmentent encore en mai 2022

Jusqu’où les taux de crédit immobilier augmenteront-ils ? C’est la grande question que les particuliers qui ont un projet en cours et les professionnels se posent. Certains parlent déjà de taux d’intérêt en moyenne proche de 2,00 % d’ici à la fin de l’année.

Pour le moment, on n’en est pas encore là, même si ce scénario ne peut pas être écarté. Avec une inflation aussi forte (+4,8 % en avril 2022 sur un an en France), il est normal que les taux immobiliers augmentent également. C’est d’autant plus vrai que pour tenter de limiter cette inflation, la banque centrale européenne (BCE) va probablement augmenter ses taux directeurs dans les prochains trimestres. Ainsi, si l’argent coûte plus cher pour les banques, cela sera reporté sur les taux d’intérêt des crédits proposés à leurs clients.

Nous avons vu dans notre analyse sur le taux immobilier en mai 2022, que le taux d’intérêt moyen était de 1,18 % sur les prêts accordés en mars 2022. Il est même de 1,27 % sur les crédits immobiliers souscrits en avril 2022. Cela devrait continuer d’augmenter dans les prochains mois.

Dans notre article lié, nous abordons l’impact que cela a sur la somme que vous pouvez emprunter selon votre salaire et comment la calculer, notamment à l’aide d’une calculette de capacité d’emprunt comme celle proposée sur Immobilier Danger.

L’augmentation semble plus rapide pour les emprunteurs qui ont les moins bons dossiers. Ceux avec des profils très recherchés par les banques bénéficient des meilleurs taux qui ont un peu moins augmenté que la moyenne. L’écart se creuse actuellement selon la qualité du dossier. Mettez donc toutes les chances de votre côté pour obtenir un financement et négocier le taux le plus bas possible. Nous pouvons vous aider pour cela.

Négocier son assurance emprunteur pour compenser cette hausse des taux

Pour tenter de limiter l’impact de cette augmentation des taux de prêt immobilier, l’emprunteur doit trouver des solutions sous peine de devoir renoncer à son projet d’achat ou de devoir diminuer ses possibilités. Il en existe plusieurs comme bénéficier au maximum des aides à l’achat comme le prêt à taux zéro, le prêt patronal d’Action Logement ou encore d’autres aides pour acheter.

Néanmoins, la possibilité la plus impactante sur le coût de votre financement sera de prendre le temps de négocier son assurance de prêt immobilier. En effet, c’est là qu’il y a le plus d’économies à réaliser. Il faut savoir que beaucoup d’emprunteurs font l’erreur d’accepter l’offre de groupe proposée par la banque qui finance leur projet, sans utiliser leur droit à la délégation d’assurance. Il y a pourtant d’autres contrats avec un meilleur taux d’assurance pour des garanties équivalentes.

Dès le 1er juin, la loi Lemoine sur la réforme de l’assurance emprunteur va entrer en application pour les nouveaux contrats. Il sera ainsi plus facile de résilier son assurance de prêt pour en souscrire une autre à un meilleur tarif tout en respectant l’équivalence de garantie. Cette possibilité de changement à tout moment sera généralisé à tous les contrats en cours à partir du 1er septembre 2022. De quoi ne plus hésiter à aller chercher la meilleure assurance de prêt immobilier du marché en fonction de votre situation (âge, profession, état de santé, etc.).

Immobilier à Paris et en Ile-de-France début 2022

Les notaires du Grand Paris font le point sur l’évolution du marché immobilier à Paris et en Ile-de-France entre décembre 2021 et février 2022.

Les ventes de logements redémarrent à Paris mais calent en Ile-de-France

Les volumes de ventes sont moins importants sur cette période qu’il y a un an (- 6 % sur l’ensemble de l’Ile-de-France). Cependant ce niveau de transactions immobilières reste supérieur de 7 % à la moyenne observée sur cette période sur les 10 dernières années.

Cette tendance en région francilienne n’est pas suivie par Paris. Pour la Capitale, le volume de ventes est en hausse de 4 % par rapport à la même période il y a un an. Les baisses de prix aident à redonner un peu de dynamisme au marché parisien.

Baisse de prix de 1,2 % sur un an pour l’immobilier à Paris, -4,6 % en tenant compte de l’inflation

Effectivement, les prix des appartements à Paris continuent de diminuer. Ils sont en moyenne en baisse de 1,2 % sur un an à fin février 2022. Le prix du mètre carré parisien est descendu à 10 550 €. Il devrait même diminuer encore lors des 3 prochains mois. En réalité, d’après les avants-contrats les notaires prévoient un prix du mètre carré aux alentours de 10 410 € d’ici juin 2022.

Attention, ces chiffres ne tiennent pas compte de l’inflation. Elle était de 3,6 % sur un an en février 2022 et elle augmente encore à 4,5 % en mars 2022 ou à 4,8 % en avril 2022. Ainsi, la baisse réelle des prix des appartements à Paris sur un an à fin février 2022 est plutôt de 4,6 %.

Des prix avec des évolutions divergentes pour les maisons et les appartements en Ile-de-France

Pour l’ensemble de l’Ile-de-France, l’évolution des prix de l’immobilier est plus nuancée. Il y a :

• une hausse de 6,3 % du prix des maisons anciennes, soit bien supérieur à l’inflation
• une hausse de 0,5 % du prix des appartements anciens, soit bien inférieur à l’inflation

La forte attractivité actuelle pour acheter une maison se ressent fortement dans ces chiffres. Si une part importante de la demande se porte sur ce type de biens, il est normal de voir les prix flamber pour ceux-ci et ceux des appartements être bien moins dynamique.

Besoin de faire estimer un bien immobilier ? Pensez à utiliser aussi la base DVF sur les prix immobiliers et à comparer les frais d’agence avant de confier votre vente à un professionnel.

Loi Pinel : mise à jour des plafonds de loyer et de ressources des locataires pour 2022

L’investissement en défiscalisation Pinel est un dispositif qui permet d’investir dans l’immobilier neuf pour louer tout en bénéficiant d’une importante réduction d’impôt. En effet, l’investisseur obtient une réduction d’impôt de plusieurs pourcents sur son prix d’achat qui sera appliquée chaque année pendant toute la durée de l’engagement (6, 9 ou 12 ans).

L’État incite ainsi les propriétaires bailleurs à investir dans un logement neuf en échange du respect de contraintes sur le prix des loyers ou sur le choix des locataires. Ainsi, il va être fixé, selon la zone Pinel de la commune un plafond de loyer selon un prix maximum au mètre carré. Ce barème de loyer maximum selon la surface vient d’être mis à jour par le gouvernement. Voici les chiffres à retenir pour le calcul d’un loyer Pinel en 2024 :

• Zone A Bis : 17.60 € / m²
• Zone A : 13.09 € / m²
• Zone B1 : 10.55 € / m²
• Zone B2 : 9.17 € / m²

En outre, tous les ménages ne peuvent pas obtenir une location avec ces loyers plafonnés. Les personnes les plus aisées en sont exclues par le biais d’un plafond de ressources des locataires. Ces plafonds selon le nombre d’occupant et la zone géographique viennent également d’être mis à jour. Voici les montants des revenus à ne pas dépasser pour être locataire d’un logement Pinel en 2024 :

Composition du foyer locataire	A Bis	A	B1	B2 ou C
Personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €	28 876 €
Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €	38 560 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	77 120 €	70 718 €	51 524 €	46 372 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	92 076 €	84 708 €	62 202 €	55 982 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	109 552 €	100 279 €	73 173 €	65 856 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	123 275 €	112 844 €	82 465 €	74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 13 734 €	+ 12 573 €	+ 9 200 €	+ 8 277 €

Pour rappel, c’est la dernière année pour profiter de la loi Pinel à taux plein. Dès le 1er janvier 2023, les réductions d’impôts seront moins importantes pour un même investissement, sauf pour les logements répondants aux critères du dispositif Pinel Plus.

Audit énergétique obligatoire pour les passoires thermiques

En complément des 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente de maison ou d’appartement, il faudra ajouter un audit énergétique pour les maisons qualifiées de « passoires thermiques ». On parle ici des biens dont le résultat du DPE est en classe F ou G.

En effet, l’État va imposer des contraintes de plus en plus fortes pour inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Cela permettrait de réduire considérablement la consommation d’énergie des bâtiments en France. C’est l’un des secteurs où il y a le plus de marge de manœuvre pour réduire notre impact sur l’environnement.

Par exemple, à partir du 1er septembre 2022, il y aura l’obligation d’un audit énergétique pour une vente avec un DPE F ou G. Dès 2025, cela sera également étendu à ceux avec une classe énergie en E. Ce bilan est complémentaire du diagnostic de performance énergétique. Il va fournir une liste de travaux prioritaires à effectuer pour ramener les consommations énergétiques du logement dans des niveaux plus raisonnables. Cela permettra à l’acheteur de mieux comprendre sur quels éléments il peut agir et avoir une idée du coût des travaux. Des informations importantes avant d’entamer une négociation pour l’achat d’un bien immobilier.

Besoin de faire réaliser un DPE ou un autre diagnostic immobilier pour votre vente ou votre mise en location ? Pensez à comparer les devis de diagnostic immobilier en ligne dès maintenant !

126 communes classées très à risque face à la montée des eaux et à l’érosion du littoral

Ce n’est un secret pour personne, le réchauffement climatique va provoquer une hausse du niveau des mers et des océans. Or, la France est un pays avec de larges côtes. Comme l’immobilier est un investissement sur plusieurs dizaines d’années, il est plus que temps de se préparer. Inutile de construire des maisons ou des immeubles là où cela sera sous l’eau ou proche de l’être dans quelques années. En ce sens, le gouvernement vient de publier une première liste de 126 communes jugées très à risque par rapport à l’érosion du littoral.

Le décret n°2022-750 du 29 avril 2022 dresse une liste des communes dont l’action en matière d’urbanisme et la politique d’aménagement doivent être adaptées aux phénomènes hydrosédimentaires entraînant l’érosion du littoral.

Les maires de ces communes devront faire réaliser des cartes de projection du risque de recul du littoral à 30 ans et à 100 ans et adapter les règles d’aménagement du territoire. Cela peut aller jusqu’à l’interdiction de construire de nouveaux logements dans certaines zones.

Cette première liste de communes contient des villes de Métropole et d’Outre-Mer comme Arcachon, Lacanau, Capbreton, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Nazaire, Cassis, Lannion, Quiberon, Camaret-sur-Mer, Ault, Donville-les-Bains, Dieppe, Port-Louis, Cayenne, Saint-Pierre, etc. La liste complète est détaillée dans le décret cité ci-dessus.

Cette liste sera révisée au moins tous les 9 ans. Elle est jugée comme très insuffisante, notamment par les associations et ONG pour l’environnement, à la vue des 864 communes jugées comme particulièrement vulnérables aux tempêtes et aux phénomènes d’inondation temporaire des zones côtières par la mer.

Taux de crédit immobilier en juin 2022 : 1,38 % en moyenne, en hausse de 10 points en un mois

C’est LE sujet du moment. Cela faisait plusieurs années que beaucoup d’acteurs du marché craignaient une hausse des taux et, au contraire, ils continuaient à battre record sur record à la baisse. Cette fois, cela semble bien différent. La forte inflation de ces derniers trimestres aura eu raison de cette période exceptionnelle de taux bas. En effet, face à une explosion très rapide de l’inflation et à la forte hausse des taux obligataires, les banques augmentent progressivement leur grille pour les taux de crédit immobilier.

Alors que le taux d’intérêt moyen était à 1,06% au 1er janvier 2022, il est désormais à 1,38 % sur les crédits immobiliers contractés en mai 2022 d’après l’observatoire Crédit Logement CSA. Comme nous l’avons vu dans notre analyse complète des taux de crédit immobilier en juin 2022, cette forte hausse des taux se produit sur toutes les durées. Cela vient réduire la somme d’argent qu’on peut emprunter avec son salaire et cela impact donc de plus en plus fortement le budget d’un acquéreur.

Et encore, cela pourrait être pire sans la loi sur le taux d’usure imposé par la Banque de France qui vient plafonner le pourcentage du TAEG auquel un établissement bancaire peut vous prêter de l’argent. Ces plafonds sont réévalués chaque début de trimestre. Avec la hausse des taux d’usure à prévoir à partir du 1er juillet 2022, on peut s’attendre à voir à nouveau les moyennes de taux d’intérêt fortement augmenter cet été.

Néanmoins, on constate que les taux d’emprunt augmentent moins vite sur les meilleurs dossiers. En réalité, les meilleurs taux de crédit augmentent moins vite que les taux moyens. Il convient donc de soigner au maximum votre dossier avant de faire une demande d’offre de prêt à une banque ou à un organisme de crédit.

Besoin d’un conseil en crédit immobilier ? Vous trouverez toutes les informations et astuces possibles sur Immobilier Danger. Nous vous aidons également à trouver la meilleure banque pour un emprunt immobilier en étudiant les offres et les particularités de chaque banque.

En outre, les emprunteurs peinent aussi à répondre aux exigences fixées par le HCSF (apport personnel suffisant, durée plafonnée à 25 ans, taux d’endettement maximum de 35 %, etc.). Ces critères vont être réévalués à la fin du mois. Il faudra voir si les banques obtiennent un peu plus de marge de manœuvre pour débloquer la production de crédit immobilier au second semestre malgré ce contexte difficile.

Assurance emprunteur pour fumeur coûtera toujours plus cher même avec la fin du questionnaire de santé

C’est la grande nouveauté de ce mois de juin : l’entrée en vigueur de la réforme de l’assurance emprunteur avec la loi Lemoine. Elle est entrée en application depuis le 1er juin 2022 sur tous les nouveaux contrats de prêt immobilier.

Pour rappel, celle-ci permet notamment :

• De supprimer le questionnaire de prêt immobilier sur votre état de santé pour un crédit de moins de 200 000 € (400 000 € pour un couple avec une quotité d’assurance à 50 % chacun) et si la fin de l’emprunt arrive avant votre 60ème anniversaire.
• La réduction du délai nécessaire pour faire valoir votre droit à l’oubli pour les emprunteurs qui souscrivent une assurance de prêt immobilier avec une maladie dont ils ont été guérie, notamment un cancer ou une hépatite C. La durée de guérison nécessaire passe de 10 ans à 5 ans.
• Il sera possible de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment pour ces nouveaux contrats. Pour les anciens contrats, cela ne sera mis en application qu’au 1er septembre 2022.

Seulement, les banques ont toujours besoin de mesurer au maximum le risque d’un problème de remboursement de vos mensualités et de votre capital restant dû. Ainsi, on peut voir dans ces premiers jours de mise en application de la loi Lemoine, que la question sur le fait d’être fumeur ou non fumeur est directement posée au niveau de la demande de crédit immobilier et ne figure plus dans le questionnaire médical. Ainsi, une assurance emprunteur pour un fumeur coûtera toujours bien plus chère que pour un emprunteur non fumeur. On parle de hausse de prix des cotisations de l’ordre de 25 à 75 % quand on consomme du tabac ou un produit assimilé. Ce qui est loin d’être négligeable.

Attention, fumer seulement une cigarette de temps en temps ou vapoter occasionnellement vous place automatiquement dans la case « fumeur ». Des contrôles de nicotinine peuvent être réalisés.

Pensez donc à bien comparer les offres et à choisir la meilleure assurance de prêt immobilier du marché en fonction de votre âge, de votre profession ou encore de votre projet immobilier.

Augmentation des prix de l’immobilier en France : + 7,3 % sur un an au 1er trimestre 2022

L’INSEE vient de publier ses nouvelles statistiques sur les prix de l’immobilier ancien en France et sur les ventes au 1er trimestre 2022. Ces données correspondent à des compromis de vente signés au cours du 4ème trimestre 2021. Cela provient du fait qu’il faut en moyenne 3 mois pour finaliser un achat immobilier. En fait, cela nous donne donc un aperçu du marché immobilier en fin d’année 2021. Bien avant la hausse des taux subit par les particuliers depuis le mois de mars 2022.

Comme le montre ce graphique ci-dessus, ce sont surtout les prix des maisons qui augmentent le plus rapidement. Ceux des appartements semblent augmenter bien moins vite. Mais en y regardant de près, c’est surtout à Paris que les prix baissent pour les appartements. En Province, les prix des appartements augmentent aussi très fortement, même si un peu moins que les maisons :

Comme vous pouvez le lire dans ce tableau, les situations sont très contrastées selon le type de bien et le secteur géographique. Difficile de tirer des conclusions sur l’évolution des prix de l’immobilier avec une moyenne nationale. Sur un an, les prix baissent de 1,2 % pour un appartement à Paris (de beaucoup plus si l’on tient compte de l’inflation actuelle à plus de 5 %), mais ils augmentent de 10 % sur les maisons en Province sur la même période de temps.

ESTIMATION IMMOBILIERE >>

Il convient de vous informer plus localement pour savoir comment les prix évoluent dans votre ville ou quartier afin d’avoir des informations plus facilement utilisables pour votre projet immobilier. Pour estimer sa maison ou son appartement avant une vente ou avant un achat, vous avez accès à différentes possibilités. Nous vous conseillons notamment la base DVF du gouvernement sur les prix de l’immobilier.

Chute du pouvoir d’achat en 2022

Mis à part à Paris, les acheteurs subissent donc actuellement des fortes augmentations des prix des logements depuis 3 ans et des hausses de taux récentes qui ne font que commencer. Ainsi, la capacité d’achat d’un particulier pour un logement fond comme neige au soleil. Et ce n’est pas les autres impacts de l’inflation sur les prix de l’énergie ou des matières premières qui vont pouvoir les aider à financer leur projet d’acquisition de résidence principale ou pour acheter pour louer.

En se basant sur des chiffres du 1er trimestre 2022 et donc des transactions réalisées en fin d’année 2021 et donc avant la hausse des taux, on peut déjà voir à quel point la baisse de capacité d’achat se réduit d’après les dernières courbes de Friggit.

Il faut donc s’attendre à une forte accalmie dans les prochains mois sur le marché immobilier en France. Cela a déjà débuté. Néanmoins, si la hausse des taux d’intérêt se poursuit, cela pourrait fortement empirer d’ici à la fin de l’année. Il faudra également compter avec la baisse de l’investissement locatif, notamment à cause de l’interdiction de louer des passoires thermiques. Et d’autres nuages noirs qui se profilent à l’horizon pour les investisseurs comme la baisse des avantages de la loi Pinel en 2023.

Pour ceux qui veulent acheter en ce moment, la grande question est donc faut-il attendre une baisse des prix qui ne manquera pas d’arriver si la tendance se poursuit ou faut-il dès maintenant négocier les prix d’achat et acheter avant que les taux ne remontent trop…

Hausse des taux de crédit immobilier en juillet 2022

Comme nous l’avons vu dans notre analyse du taux immobilier en juillet 2022, l’augmentation des taux d’intérêt pour acheter une maison ou un appartement se poursuit assez fortement. Pire encore, les difficultés s’accentuent pour les particuliers pour obtenir le crédit qui leur permettra de faire aboutir leur projet. En effet, ces hausses importantes des taux immobiliers se voient limiter par le plafond des taux d’usure.

Pour rappel, il s’agit plafond que les banques ne peuvent pas dépasser légalement au niveau du TAEG d’un crédit immobilier. Actuellement, certaines banques proposent des taux nominaux qui sont déjà très proches de ce seuil de l’usure et pour de nombreux profils. De ce fait, impossible d’obtenir un prêt immobilier dans ces conditions.

Cela va fortement contrarier les financements, notamment des primo-accédants ou des personnes qui ont besoin d’assurer un crédit avec une maladie. En effet, lorsque l’assurance emprunteur est trop coûteuse, il ne reste que très peu de marges pour les taux d’intérêt. Or les banques ne vont pas prêter à perte sur ce type de dossier. Ainsi, elles ont décidé de freiner la production de crédits immobiliers tant que le contexte économique (ou légal si prise en compte plus rapide des fortes hausses dans le taux d’usure) les mettra autant sous pression.

L’inflation et la remontée des taux sur les marchés financiers sont si fortes qu’il sera difficile d’obtenir un taux d’emprunt à moins de 2.00 % d’ici la fin de l’année. Alors même que plus de la moitié des emprunteurs obtenaient un taux de moins de 1.00 % il y a quelques mois. Utilisez nos calculettes de prêt immobilier pour mesurer l’impact que cela peut avoir sur votre projet. Pour une mensualité donnée, vous pouvez par exemple calculer combien emprunter sur 25 ans.

Demande de crédit immobilier : 20 % de refus, une part qui va augmenter ?

Des courtiers font part de leurs craintes au niveau de l’accès au crédit immobilier pour un de nombreux d’acheteurs. Il y a effectivement une augmentation importante des refus de crédit immobilier. Ce problème concernerait 20 % des dossiers de demande de crédit immobilier.

D’une part, les emprunteurs se voient refuser leur financement car leur dossier ne respecte pas les règles d’octroi fixées par le HCSF (35 % de taux d’endettement maximum, au moins 10 % d’apport personnel, durée maximale de 25 ans, etc.). Pour ces particuliers là, il n’y a rien de nouveau, c’est le cas depuis le début de l’année. Néanmoins la hausse des taux, qui n’est pour le moment pas suivi d’une baisse des prix, complique les choses.

D’autre part, le niveau des taux d’usure trop bas bloque de plus en plus de dossiers. Certes, ils ont légèrement augmenté de 17 points de base au 3ème trimestre par rapport au 2ème trimestre. Mais ce n’est pas suffisant quand les banques relèvent leurs grilles de taux de l’ordre de 40 à 50 points de base en un mois… C’est de ce côté-là que de plus en plus de témoignages fleurissent ces derniers jours. La proportion de financement refusé car le taux TAEG dépasserait le taux d’usure est de plus en plus élevée et cela pourrait s’aggraver durant l’été. Cela concerne même de très bons profils financiers.

Pour limiter ce risque et réussir quand même à emprunter en juillet 2022, il faut agir sur tous les frais qui rentrent dans le calcul du TAEG. Cela passe par rechercher la banque qui propose le meilleur taux immobilier 2024 mais aussi par :

• Négocier les frais de dossier
• Chercher la garantie de prêt immobilier la moins chère dans votre situation
• Comparer les assurances de prêt immobilier pour trouver le contrat au meilleur taux d’assurance.
• Réduire la durée de votre prêt pour obtenir un taux nominal qui vous laisse plus de marges pour ces autres frais
• Etc.

Le pic de l’inflation est-il déjà passé ? Possible accalmie sur les taux ?

Le prix du pétrole et des matières premières est en net recul ces derniers jours. De plus, on peut voir également des baisses au niveau des taux obligataires sur le long terme aussi bien en Europe qu’aux États-Unis. Par exemple, après un pic à 2,40 %, le niveau de l’OAT 10 ans de la France est redescendu progressivement à 1,67 % :

Certains experts économiques pensent que le pic de l’inflation est derrière nous et que la situation pourrait se calmer dans les semaines et mois à venir. Cela pourrait être une bonne nouvelle pour le marché immobilier en France.

En effet, cela signifierait, moins de hausse de taux que ce que l’on pouvait craindre et donc moins de difficultés que prévu pour acheter une maison ou un appartement avec de nouveau la possibilité d’obtenir un crédit immobilier. Avant d’espérer voir le bout du tunnel de cette forte augmentation des taux de crédit immobilier, il faut voir si l’inflation ralentie réellement et durablement. Puis, il faudra surveiller comment cela se répercute sur les barèmes des taux de crédit immobilier appliqués par les banques. Cela pourrait au moins permettre de réduire les nombreux refus de crédit que l’on observe ces dernières semaines et qui devraient se prolonger tout l’été.

Les changements en juillet 2022 pour l’immobilier et le logement

Après le 1er janvier, c’est le 1er juillet qu’il y a le plus de changement de tarifs ou de réglementation. Voici toutes les modifications à prendre en compte en ce mois de juillet 2022 pour l’immobilier.

Nouvel affichage obligatoire dans les annonces immobilières

Les particuliers qui publient une annonce immobilière pour mettre en location un bien immobilier doivent respecter de nouvelles obligations depuis le 1er juillet 2022 :

• Le montant du loyer mention. La mention « par mois » ou « /mois » sera obligatoire.
• Le montant des charges locatives à la charge du locataire et leurs modalités de règlement
• Pour les villes où un encadrement des loyers est en vigueur, il faudra ajouter la mention « zone soumise à encadrement des loyers » avec les montants du « loyer de base » et du « loyer de référence majoré »
• Le montant du dépôt de garantie
• Si la location est meublée ou non meublée
• Le montant des frais d’agence de location et de rédaction de l’état des lieux à la charge du locataire
• La commune où se situe le logement (voire l’arrondissement)
• La surface du bien loué en nombre de mètres carrés de surface habitable.
• Le montant des dépenses théoriques de chauffage
• Le classement en matière de performance énergétique
• Le classement en matière d’émission de gaz à effet de serre

Cumul possible de l’écoPTZ avec MaPrimeRenov

Le décret n° 2022-454 du 30 mars 2022 rend cumulable l’éco prêt à taux zéro avec l’autre aide pour de la rénovation énergétique MaPrimeRenov pour le financement de même travaux. Concrètement, une banque pourra vous proposer un eco-PTZ pour financer le complément de MaPrimeRenov pour vos travaux éligibles à ces dispositifs. Cela concerne principalement l’isolation du logement ou encore le changement du mode de chauffage.

Encadrement des loyers à Bordeaux et Montpellier

Après Paris, Lyon, Lille ou encore Villeurbanne, c’est au tour de Bordeaux et de Montpellier de mettre en place l’encadrement des loyers. Ceci vise à limiter les abus et à réguler les prix des logements en location dans ces agglomérations.

Cela est effectif à Montpellier depuis le 1er juillet 2022 et du 15 juillet 2022 pour Bordeaux.

Concrètement, un loyer de référence est fixé pour chaque type de bien. Le loyer ne peut pas :

• dépasser le loyer de référence majoré qui est 20 % plus élevé, sauf complément de loyer exceptionnel
• descendre sous le loyer de référence minoré qui est 30 % plus bas

Ceci concerne aussi bien les locations vides que les locations meublées. Cependant certains logements sont exemptés :

• Les logements HLM
• Les logements conventionnés APL
• Les locations saisonnières

Plafonnement de la hausse des loyers à 3,5 %

Le gouvernement n’a pas opté pour un gel des loyers comme le demandaient certains, ni pour une possibilité de reporter entièrement le niveau de l’inflation actuelle sur les loyers. Il a choisi une option intermédiaire qui consiste à envisager de « brider » les possibilités de hausse des loyers par les bailleurs. Cette mesure n’est pas encore rentrée en application. C’est une volonté énoncée par Bruno Lemaire, ministre de l’Économie. Il faut qu’elle soit validée et appliquée. On parle de « bouclier loyers » plus que d’un gel des loyers. Sans cette mesure, les loyers devraient exploser de 5 à 6 % si les propriétaires bailleurs décident d’appliquer entièrement cette revalorisation possible.

Si c’est le cas, ce plafonnement devrait être en vigueur pendant 1 an. Il concernerait un bail de location pendant leur date anniversaire située entre mi-octobre 2022 et mi-octobre 2023.

Hausse des aides de la CAF comme l’APL de 3,5 %

Dans le même temps qu’une limitation des revalorisations d’un loyer, le gouvernement a annoncé une augmentation à venir de 3,5 % des APL. Au lieu d’attendre le 1er octobre, date habituelle de revalorisation des allocations au logement de la CAF et de la MSA, cette hausse s’appliquerait dès le 1er juillet 2022. Si cela est voté, cette revalorisation sera rétroversée ultérieurement.

Pour connaître vos droits, faites une simulation d’APL en ligne.

Nouvel indice de référence des loyers (IRL) au 2ème trimestre 2022 à +3,60 %

Comme tous les débuts de trimestre, l’INSEE communique le niveau de l’indice de référence des loyers, aussi appelé IRL, du trimestre précédent. Ainsi, en cette mi-juillet 2022, c’est l’indice des loyers du 2ème trimestre qui est annoncé. Il est de 135,84 %. Ce qui correspond à une augmentation annuelle de 3,60 %. Retrouvez tout sur l’évolution de l’IRL en 2024 et les années d’avant.

Habituellement, c’est la hausse maximale que peut appliquer un propriétaire bailleur lors d’une augmentation de loyer en cours de bail ou lors d’un renouvellement, voire lors d’une relocation dans les villes en zone tendue. Seulement, il se pourrait, comme vu ci-dessus, que cette hausse soit plafonnée à 3,5 % si ce projet abouti et est mis en application pour les contrats de location indexés sur le 3ème trimestre.

Les taux de prêt immobilier en août 2022 : à 1,68 % en moyenne, du jamais vu depuis 2016

Alors que l’on commençait à s’habituer à avoir des taux immobiliers très bas compris en moyenne entre 1,05 % et 1,30 % depuis plus de 3 ans, voilà que les taux de crédit immobilier augmentent brusquement. En effet, après un taux moyen à 1,06 % début 2022, voilà le taux d’intérêt moyen à 1,68 % selon l’observatoire Crédit Logement CSA (sur les crédits souscrits en juillet).

Il est fort probable que cela continue d’augmenter dans les mois à venir. En effet, cela ne reflète pas la réelle hausse que subissent les banques pour emprunter sur les marchés financiers. A cause d’un blocage technique lié au plafond du taux d’usure fixé par la Banque de France, les banques n’ont pas encore pu appliquer toutes les hausses nécessaires pour ne pas prêter à perte.

Pour illustrer cela, voici les augmentations observées par rapport à fin 2021 :

• Hausse du taux immobilier moyen : + 62 points de base
• Hausse de l’OAT 10 ans de la France (taux obligataires pour la dette française) : + 169 points de base
• Hausse de l’inflation : + 229 points de base

Blocage du crédit immobilier à cause du taux d’usure

Comme nous l’avons vu ci-dessus, le problème n’est pas tant les taux qui sont plus élevés qu’il y a quelques mois et qui viennent réduire le montant que l’on peut emprunter. Non, la difficulté actuelle est de réussir à obtenir une offre de prêt avec un TAEG qui respecte la législation sur le seuil de l’usure. En plus de cela, il faut toujours respecter les contraintes imposées par le HCSF à savoir une durée limitée à 25 ans, un apport personnel suffisant, un taux d’endettement maximum de 35 %, etc.

Certains courtiers annoncent un refus de crédit pour 45 % des dossiers actuellement, mais impossible de trouver la source de ce chiffre. Cela paraît beaucoup. Néanmoins, il y a un réel problème technique qui empêche certains emprunteurs de pouvoir finaliser leur projet. Ces derniers sont obligés de renoncer à leur projet d’achat de maison ou d’appartement ou de le reporter.

En effet, les plafonds pour l’usure (aujourd’hui à 2,57 % pour des prêts immobiliers sur plus de 20 ans) seront révisés à partir du 1er octobre 2022 comme ils le sont chaque trimestre.

De nombreux professionnels incitent la Banque de France à modifier les conditions actuelles sans attendre cette date. Cela pourrait être fait en passant par une mise à jour mensuelle et non trimestrielle ou par un relèvement exceptionnel pour tenir compte de la rapidité de la remontée des taux. Néanmoins, les associations de consommateurs bloquent cette possibilité car elles craignent que les taux qui ont déjà bien augmenté n’explosent davantage. Ce qui arrivera inexorablement quand cela sera possible techniquement. Cela ne fait que repousser le moment et en attendant, il est devenu bien plus difficile d’emprunter.

Loi Lemoine : résiliation simplifiée de votre assurance emprunteur dès le 1er septembre 2022

Après ces nouvelles peu réjouissantes, en voici une meilleure. Dès le 1er septembre 2022, vous pourrez résilier facilement votre assurance de prêt avec la loi Lemoine. Il ne sera plus nécessaire d’attendre la date anniversaire de votre contrat pour utiliser l’amendement Bourquin pour cela. La loi Lemoine va permettre une résiliation à tout moment pour une autre meilleure assurance emprunteur.

Elle est déjà en vigueur pour les contrats signés depuis le 1er juin 2022 mais des millions d’anciens contrats vont pouvoir utiliser cette possibilité pour mieux négocier leur assurance de prêt pour toutes les années de remboursement de crédit qu’ils ont encore à assumer.

Il y a de belles économies à réaliser. Il y a effectivement des écarts de prix importants entre des assurances spécifiques individuelles et les assurances de groupe des banques. A vous de faire jouer la concurrence et de trouver le contrat qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget.

La seule obligation est de respecter au moins l’équivalence des garanties imposées par votre banque et que vous trouverez dans votre fiche standardisée d’information (FSI).

Il faut comparer les taux d’assurance de prêt, les garanties, les conditions sur les délais, les exclusions ou surprimes, etc. Pour cela, utilisez notre comparateur d’assurance de prêt en ligne, c’est gratuit et sans obligation de souscription.

Report de l’obligation d’audit énergétique pour les passoires thermiques

Le 1er septembre 2022 devait également être la date à partir de laquelle toutes les ventes d’un logement avec un DPE avec une classe F ou G devaient se faire avec un audit énergétique obligatoire complémentaire. On parle ici des nouvelles obligations pour ce que l’on nomme les passoires thermiques. C’est-à-dire les logements qui consomment le plus d’énergie pour leur fonctionnement.

Les professionnels du diagnostic ne sont pas prêts et pas suffisamment formés pour une application dès la rentrée. Cette obligation d’audit énergétique des passoires thermiques a été décalé au 1er avril 2023. Les autres dates pour les autres logements n’ont pas été décalées.

Moins de construction de logements qu’avant la crise du coronavirus

Les réservations et les mises en vente de logements neufs sont à des niveaux assez faibles par rapport à 2019. En fait, ils sont respectivement plus bas de 20,4 % et 17,1 % sur le 2ème trimestre 2022 par rapport au 2ème trimestre 2019 :

A part pour l’année 2020 qui était en pleine période de confinement, c’est le niveau le plus bas observé pour un 2ème trimestre (par rapport à 2018, 2019 ou encore 2021). 27 900 logements ont été réservés par des particuliers et 28 700 logements ont été commercialisés d’après les statistiques du ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires.

La baisse est plus marquée pour les maisons individuelles que pour les appartements. Le stock de logements neufs à vendre augmente lui de 4 % par rapport au trimestre précédent.

Taux immobilier en septembre 2022 : où en est-on ?

Les mois se suivent et se ressemblent en matière de taux immobilier. La hausse des taux se poursuit. Elle s’accélère même pour atteindre un taux d’intérêt moyen de 1,82 % sur les crédits immobiliers souscrits en août 2022 d’après l’observatoire Crédit Logement CSA. C’est 76 points de base de plus qu’au 1er janvier 2022.

Comme nous l’avons vu dans notre analyse du taux immobilier en septembre 2022, la situation devient de plus en plus compliquée pour les emprunteurs, même si des solutions existent.

De quoi fortement diminuer le montant qu’un particulier peut emprunter selon son salaire.

Par exemple, si l’on regarde combien emprunter avec 1800 euros par mois, on peut voir que sur 20 ans et avec une mensualité de 600 euros, on ne peut plus emprunter « que » 120 626 € avec un taux de 1,92 % contre 129 708 € avec un taux de 1,06 % au début de l’année. Une perte de pouvoir d’achat immobilier de plus de 9 000 € dans cet exemple (quasiment 7 %). Et cela est pire quand on veut emprunter 200 000 euros ou emprunter 300 000 euros.

La capacité d’emprunt s’est donc fortement réduite et comme nous allons le voir ci-dessous, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter en parallèle. De quoi fortement limiter les transactions immobilières. Après quelques mois d’euphorie, le marché immobilier s’est rapidement calmé. Les probables futures hausses des taux vont encore compliquer la situation dans les mois à venir.

La bataille autour du taux d’usure

Le marché du crédit immobilier est ralenti par les blocages techniques au niveau du taux d’usure. Difficile d’avoir de véritables chiffres. La bataille fait rage dans les médias entre les courtiers en prêt immobilier et la Banque de France.

Les premiers voient de plus en plus de dossiers de demande de crédit immobilier ne même pas être ouverts car les premiers éléments montrent qu’il y aura une impossibilité de proposer un financement avec un taux TAEG légal ne dépassant pas le seuil de l’usure. Certaines catégories d’emprunteurs sont rapidement bloqués même avec des taux proches des meilleurs taux actuels. C’est par exemple le cas au-delà d’un certain âge quand l’assurance emprunteur devient plus chère. Alors que normalement il est possible d’emprunter jusqu’à 80 ou 85 ans selon les banques.

De son côté, le gouverneur de la Banque de France reste focaliser sur les chiffres d’il y a quelques mois en arrière et parle d’un marché encore très dynamique. Il parle de taux moyen à 1,45 % alors que cela fait au moins 2 à 3 mois que cela n’est plus le cas. Notre bilan sur les taux de septembre 2022 en atteste.

Ainsi, il faudra attendre la mise à jour mécanique pour le 1er octobre avec les nouveaux taux d’usure pour le 4ème trimestre 2022. S’ils remontent suffisamment, cela pourrait suffire pour débloquer au moins partiellement la situation. Les banques vont pouvoir prêter à nouveau mais avec des taux plus élevés du fait du contexte économique actuel.

Dans le cas contraire, on assisterait à un nouveau blocage pour 3 mois. Sauf si le gouvernement et la Banque de France acceptent de modifier la vitesse à laquelle les plafonds de l’usure sont mis à jour (par exemple avec une mise à jour mensuelle et non trimestrielle).

Quelle augmentation des prix de l’immobilier en France au 2ème trimestre 2022 ?

L’INSEE vient de publier son étude trimestrielle sur les prix des logements anciens en France au 2ème trimestre 2022.

Des statistiques sur les projets immobiliers signés au 1er trimestre 2022

Avant de nous intéresser aux derniers chiffres sur les prix immobiliers, il convient de rappeler qu’il y a un fort décalage entre les communiqués du mois de septembre 2022 et le moment où les projets se sont réellement réalisés. Sur des chiffres des ventes définitives du 2ème trimestre, on retrouve la plupart des projets dont les compromis de vente ont été signé au 1er trimestre 2022. Autant dire qu’il faudra encore attendre au moins 1 ou 2 trimestres avant de mesurer l’impact du début de la hausse des taux. Pour rappel, les taux n’ont commencé à augmenter qu’en mars.

Évolution des prix immobiliers en France en 2022

Comme vous pouvez le voir ci-dessus, la hausse des prix de l’immobilier se poursuit fortement, sauf pour les appartements en Ile-de-France (voir ci-dessous).

Sur l’ensemble des biens au 2ème trimestre 2022 et par rapport à il y a un an, l’INSEE constate :

• +2,2 % en Ile-de-France (+0,7 % pour les appartements contre +5,4 % pour les maisons)
• + 8,6 % en Province (+7,6 % pour les appartements contre +9,0 % pour les maisons)

Il n’y a pas qu’à Paris que les prix baissent ou stagnent, c’est aussi le cas des appartements à Lyon par exemple. Les grandes villes où les prix avaient le plus flambé avant le Covid enregistrent donc un décalage avec les autres secteurs. Les différents marchés se rééquilibrent différemment. Il convient donc d’analyser plus finement votre secteur et de demander une estimation immobilière plus précise selon votre logement et ses caractéristiques.

Des volumes encore élevés mais en baisse avant la hausse des taux

Les chiffres arrêtés à fin juin 2022 sur le nombre de transactions dans l’immobilier ancien portent sur des compromis signés environ 3 mois plus tôt. On observe donc ici le niveau des ventes avant l’explosion des taux :

Avec 1 157 000 transactions sur un an à fin juin 2022, le niveau reste élevé mais en deça du record à plus de 1,2 million datant du 3ème trimestre 2021. Il faudra surveiller l’impact des difficultés d’accès au crédit immobilier et celui de la forte hausse des taux de crédit dans les mois et trimestres à venir.

Les statistiques sur les ventes et les prix de l’immobilier à Paris et en Ile-de-France au 2ème trimestre 2022

Les notaires du Grand Paris ont, eux aussi, diffusé récemment un communiqué avec des données sur le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France au 2ème trimestre.

Beaucoup de ventes de logements anciens en Ile-de-France, surtout à Paris

Les volumes de ventes restent très élevés avec seulement – 2 % par rapport au 2ème trimestre 2021 qui avait été exceptionnel. Le nombre de transactions immobilières franciliennes atteint 46 600 unités. C’est 22 % de plus que la moyenne d’un 2ème trimestre sur ces 10 dernières années. A Paris, les ventes augmentent même de 9 % avec un record à 40 550 logements vendus. Du jamais vu. A côté, les ventes de maison en Ile-de-France sont un peu moins en surchauffe que l’année dernière avec -12 % (12 950 ventes).

L’immobilier parisien continue de perdre de la valeur

Au niveau des prix, la moyenne du mètre carré pour un appartement en Ile-de-France est de 6 780 € au 2ème trimestre. Elle serait de 6 870 € sur la projection des avant-contrats pour octobre 2022. Cela constitue une hausse de prix de 0,7 % sur un an. Soit bien moins que l’inflation à plus de 6 %. L’immobilier en Ile-de-France continue de perdre de la valeur si l’on tient compte de l’inflation comme depuis près de 2 ans. Il faut dire que les prix y étaient montés très vite auparavant.

A Paris, le prix du mètre carré est même encore en baisse de 0,8 % sur un an. La moyenne est à 10 590 € du m². Néanmoins, la hausse des volumes des transactions peut générer d’ici quelques mois un retournement de situation.

Du côté des maisons en Ile-de-France, les prix augmentent encore fortement avec + 5,4 % en un an.

Pour une idée plus précise sur un type de bien immobilier particulier dans votre ville ou quartier, utilisez la base DVF d’Etalab sur les prix de l’immobilier réellement pratiqués.

Loi Lemoine : comment profiter de la possibilité de résiliation d’assurance emprunteur à tout moment ?

L’entrée en vigueur de la loi Lemoine sur l’assurance emprunteur permet depuis le 1er septembre 2022 à tous ceux qui ont déjà souscrit un contrat de pouvoir le résilier à tout moment. Il y a également d’autres modifications importantes comme :

• la fin du questionnaire de santé pour un prêt immobilier de moins de 200 000 euros et si vous finissez votre remboursement avant vos 60 ans.
• Une réduction du délai pour pouvoir bénéficier du droit à l’oubli d’une ancienne maladie sur votre assurance de prêt. Une personne guérie d’un cancer depuis plus de 5 ans peut ne pas le mentionner dans son bilan médical contre 10 ans auparavant.

Le taux d’assurance de prêt immobilier va varier selon différents éléments comme :

• L’âge du souscripteur (et de son co-emprunteur si vous avez besoin d’une assurance emprunteur sur 2 têtes).
• Le montant et la durée du prêt à assurer
• Le niveau des garanties
• L’état de santé des emprunteurs (maladie, fumeur, etc.)
• La profession et les activités sportives
• Etc.

Tout le monde ne peut pas bénéficier d’économies majeures lors d’un changement d’assurance de prêt. Néanmoins, pour la majorité des particuliers, il est préférable de choisir un contrat individuel plutôt que l’assurance de groupe proposée par leur banque en même temps que le financement.

Acheter ou louer ? La hausse des taux rend l’achat moins vite rentable

Le courtier MeilleurTaux a publié ces derniers jours une étude qui a largement été relayée sur les importants changements de résultat à la question « faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? ». Le contexte actuelle, avec la forte augmentation des taux et des prix dans un contexte où les loyers restent stables, fait de la location une solution bien plus souvent gagnante que l’achat par rapport à il y a 1 ou 2 ans.

Cette étude parle d’une moyenne de 13 ans pour rentabiliser un achat par rapport à une location équivalente. Cela dépend notamment du secteur géographique. C’est, par exemple, beaucoup plus à Paris avec 47 ans.

Comment savoir dans votre situation ? Vous pouvez regarder sur notre article « Acheter ou louer ? Faites la simulation« . Un simulateur vous permet de prendre en compte toutes les dépenses liées à l’achat ou à la location d’un même logement et d’étudier au bout de combien d’années acheter devient plus rentable financièrement que de louer. Vous pouvez faire varier différents paramètres comme l’évolution des prix ou des loyers dans les années à venir pour tester différents scénarios.

Il faut effectivement attendre plusieurs années avant de revendre son appartement pour que cela soit financièrement rentable. Le temps nécessaire pour amortir les frais d’achat comme les frais de notaire, les frais d’agence, le coût du crédit immobilier (intérêts, frais de garantie et cotisations d’assurance emprunteur, etc.), les taxes foncières, les travaux d’entretien et de rénovation, etc. Il en faut des loyers évités pour compenser tout cela.

Quel DPE pour les résidences principales en France ?

Suite à la réforme du DPE (diagnostic de performance énergétique), on peut s’interroger sur les résultats du parc immobilier français selon différents critères (maison ou appartement, surface habitable, année de construction, mode de chauffage, situation géographique, etc.). Le gouvernement vient de publier une infographie intéressante sur ce sujet d’après une étude du SDES et selon des données obtenues au 1er janvier 2022 :

A l’heure où l’amélioration de l’habitat et notamment l’amélioration de la performance énergétique est au cœur de l’actualité, c’est une donnée essentielle pour savoir où les logements situent actuellement. Avec la flambée des prix de l’énergie, la première chose à faire est de réduire la consommation énergétique des bâtiments avec une meilleure isolation, de meilleures fenêtres ou encore des systèmes de chauffage plus performants.

Faire établir un DPE est obligatoire pour mettre en vente un bien immobilier en France ainsi que pour mettre en location un appartement ou une maison. Retrouvez tout sur le prix d’un DPE.

Le résultat du DPE devient de plus en plus capital. En effet, il va donner lieu à des changements comme :

• L’augmentation des obligations : un audit énergétique sera obligatoire pour une vente avec un DPE en classe F ou G.
• Les propriétaires bailleurs ne pourront plus augmenter les loyers des passoires thermiques, voire ne pourront bientôt plus les louer.

Taux de crédit immobilier en octobre 2022 : les derniers chiffres sur la hausse actuelle

La hausse du taux immobilier moyen a été limité sur les crédits contractés en septembre par le plafond du taux d’usure. De ce fait, l’augmentation est plus faible avec « seulement » 6 points de base de plus en un mois. En effet, le taux d’intérêt moyen passe de 1,82 % sur les prêts immobiliers souscrits en août à 1,88 % pour ceux de septembre 2022.

Comme nous l’avons vu dans notre analyse du taux immobilier en octobre 2022, la hausse de ce mois-ci va être beaucoup plus forte. Cela provient du fait que les banques ont pu augmenter davantage les taux grâce au relèvement des seuils de l’usure. Comme nous le verrons ci-dessous, ce n’est pas sans conséquence sur l’octroi de crédit immobilier.

Voici les moyennes pour les taux de prêt immobilier sur les financements réalisés en septembre 2022 :

Avec ces conditions moins favorables, les particuliers perdent du pouvoir d’achat. Découvrez les réponses à la question « combien peut-on emprunter ? ». Cela va dépendre de vos revenus mais aussi de vos autres crédits en cours de remboursement, de vos autres charges et des taux de prêt immobilier actuels.

-27.7 % de nombre de prêts accordés au 3ème trimestre 2022

Malgré le fait que le gouverneur de la Banque de France martèle qu’il n’y a aucun problème sur les taux d’usure et la production de crédit immobilier, les chiffres sont sans contestation possible. Le nombre de prêts accordés sur le 3ème trimestre est en baisse de 27.7 % d’après l’observatoire Crédit Logement CSA. Une telle chute aussi rapide c’est du jamais vu depuis 2008 !

Chaque banque modifie sa politique pour les crédits immobiliers assez régulièrement. Il peut y avoir de fortes différences actuellement d’un établissement prêteur à un autre. Il convient donc de tout faire pour trouver quelle banque propose le meilleur taux immobilier 2024 en fonction de votre profil (revenus, profession, âge, patrimoine, etc.) et de votre projet (achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif, montant du capital à emprunter, durée de remboursement, mensualités, etc.). Notre courtier peut vous aider dans cette démarche. Il suffit de remplir dès maintenant cette simulation de crédit immobilier en ligne.

Taux d’usure : cela coince déjà à nouveau dès octobre

Alors que le taux d’usure a augmenté à 3.05 % au 4ème trimestre 2022 contre 2.57 % au 3ème trimestre 2022, les emprunteurs n’ont pas eu beaucoup de temps pour profiter de cette marge supplémentaire. En effet, comme nous le craignons, de nombreuses banques ont dès le 1er octobre augmenté leurs barèmes de taux de prêt immobilier. Ainsi, la situation est toujours compliquée pour obtenir un financement pour acheter une maison ou un appartement.

La raison est simple. Ce n’est plus rentable pour les banques de prêter pour de l’immobilier dans ces conditions-là. En effet, pour que les banques prêtent aux particuliers, elles doivent emprunter cet argent sur les marchés. On parle alors de leur taux de refinancement. Elles doivent également supporter des charges pour la gestion du personnel et les besoins administratifs divers. De ce fait, si elles ne peuvent plus avoir de marge, certaines d’entre elles préfèrent ne plus prêter pour un crédit habitat plutôt que de prêter à perte. Ou alors seulement aux dossiers les plus intéressants (gros apport, revenus importants, etc.) c’est-à-dire à ceux qui obtiennent les meilleurs taux d’emprunt.

Sauf si le gouvernement ou le gouverneur de la Banque de France décide de remédier à cela avec des mesures spéciales, l’accès au crédit immobilier sera toujours restreint et compliqué au 4ème trimestre 2022. Pour vous aider à emprunter malgré ce contexte défavorable, nous avons mis à jour notre page de conseils sur le refus de prêt immobilier avec différentes solutions pour emprunter en restant sous le seuil de l’usure.

Il faudra, en outre, toujours respecter les contraintes imposées par le HCSF, notamment au niveau du taux d’endettement. Pour cela, il existe aussi différentes pistes pour ceux qui sont concernés. Retrouvez-les dans notre article « taux d’endettement trop élevé que faire ? ».

Baisse des prix de l’immobilier à Paris et ailleurs : cela se confirme

Il y a quelques jours, nous avons vu dans notre article sur la baisse des prix de l’immobilier pourquoi il était difficile d’avoir des chiffres concrets et d’actualité sur l’évolution des prix immobiliers depuis le début de cette flambée des taux en mars. Cela s’explique en grande partie par le fait que les statistiques officielles sur ce type de données ont un décalage d’environ 6 moins avec la réalité du terrain (chiffres de l’INSEE, des notaires ou base DVF).

Cela signifie que les biens immobiliers qui se vendent actuellement n’apparaîtront dans les chiffres sur les prix que d’ici le printemps 2023… C’est bien pour savoir a posteriori comment cela a évolué globalement, mais cela n’aide pas à se faire une idée réelle pour celui qui veut acheter ou vendre un logement en ce moment. Les prix d’il y a 6 mois ne veulent plus dire grand-chose tant le contexte a évolué depuis.

Pour illustrer ceci, on a pu voir dans le dernier communiqué des notaires du Grand Paris que le prix du mètre carré à Paris était de 10 590 € à fin juillet 2022 dans les contrats définitifs de vente. Cela correspond au prix qui se sont négociés au plus tôt fin avril 2022. Dans le même temps, les agents immobiliers voient à quels niveaux se font les transactions actuelles. Différents grands réseaux comme Century 21 ou Guy Hoquet ont annoncé un prix du m² à Paris plutôt autour de 9600-9700 € dans les ventes actuelles. Même si ces transactions ne reflètent qu’une partie du marché, on peut prévoir que la baisse des prix s’accentue à Paris.

Ailleurs en France, il en est de même. Soit les prix augmentent moins vite, soit ils se mettent à baisser. Seulement le décalage de temps fait qu’il n’y a aucune communication sur ce fait actuellement. On en entendra parler plus fortement d’ici quelques mois. Retrouvez nos informations sur les prix de l’immobilier 2024 et utilisez notre comparateur de frais d’agence avant de mettre en vente votre maison ou votre appartement.

Une hausse de l’IRL limitée à +3.49 % au 3ème trimestre contre 4,78 % normalement

Normalement, l’indice de référence des loyers (IRL) aurait dû augmenter de 4.78 % sur un an pour le 3ème trimestre. Cependant, le gouvernement a voté dans son plan de maintien du pouvoir d’achat un plafonnement de l’augmentation des loyers pour les 4 trimestres à venir. L’IRL ne peut pas augmenter de plus de 3,5 % par an pour la Métropole. Il y a des conditions particulières pour les départements d’Outre-Mer et pour la Corse où le plafond est plus bas. Pour ces secteurs géographiques, l’INSEE publie donc différents indices.

Ainsi, l’INSEE a appliqué cette règlementation pour limiter la hausse qui aurait dû se faire avec le calcul habituel. Cela sera le cas également sur les prochains trimestres. Cela permet aux locataires de ne pas subir une augmentation de loyer trop importante. En revanche, cela vient pénaliser les propriétaires pour lesquels les revenus fonciers ne sont plus indexés sur l’inflation. Cela vient réduire le rendement locatif de leur investissement.

Pour rappel, un propriétaire bailleur n’est pas dans l’obligation d’appliquer le maximum de cette hausse. Ceci ne constitue qu’un plafond pour les contrats de location en cours comme pour les relocations lors d’un changement de locataire. Retrouvez toutes les règles sur l’augmentation de loyer.

MODELE DE CONTRAT DE LOCATION >>

+4.7 % pour les taxes foncières des grandes villes

D’après l’étude de l’UNPI, dans les 200 plus grandes villes en France, la taxe foncière a augmenté en moyenne de 4.7 % en 2022 contre 1.3 % l’année dernière. Cela provient, en partie, de la révision de la valeur locative cadastrale de 3,4 % qui est appliquée à tous les biens immobiliers. Cela provient également des différentes hausses appliquées dans plusieurs communes.

Voici les communes où cet impôt local a le plus augmenté en 2022 :

• Poissy : + 23.9 %
• Mantes-la-Jolie : + 22,2 %
• Martigues : +19.0 %
• Bagnolet : +18.6 %
• Marseille : + 16.3 %
• Tours : 16.0 %
• Pau : + 13.6 %
• Pantin : + 13.4 %
• Bagneux : + 13.3 %
• Strasbourg : + 12.6 %

En revanche, certaines villes ont fortement limité les augmentations comme Saint-Louis à la Réunion avec +0.4 % ou Castres (+ 1.8 %).

Rien qu’avec cette taxe foncière, cela représente 2,4 mois de loyer en moyenne par an. Cela fait donc partit des charges d’un propriétaire à prévoir avant d’acheter.

En 10 ans (entre 2011 et 2021), la taxe foncière a augmenté de 24,1 % alors que l’inflation sur la même période n’est que de 10,4 % et que les loyers n’ont augmenté que de 7,5 %. Les augmentations ont pu être plus fortes dans certaines villes. Les plus fortes hausses sont pour Villeurbanne (+34,9 %) et Orléans (+33,6 %).

Des taux de crédit immobilier à 2.50 % et qui passeront bientôt à 3.00 %

Depuis le relèvement des taux d’usure au 1er octobre, les taux de crédit immobilier ont vu leur augmentation se faire de plus en plus forte. Ainsi, sur les crédits immobiliers contractés en octobre 2022, le taux d’intérêt moyen a franchi pour la première fois depuis début 2016 la barre des 2.00 % avec une moyenne à 2.05 % d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA. Et c’est loin d’être fini.

Nous avons déjà vu dans l’analyse des taux de crédit immobilier en novembre 2022 publiée le 1er novembre que les taux immobiliers moyens affichés par les courtiers avaient fortement augmenté. Cela a encore fortement empiré depuis. On observe désormais un taux de prêt immobilier moyen de l’ordre de 2.50 % sur 25 ans.

Même pour les meilleurs clients il devient quasiment impossible d’obtenir un taux en dessous de 2.00 % sur cette durée. Vous pouvez voir les derniers chiffres dans notre suivi des meilleurs taux immobiliers et des taux moyens qui sont régulièrement mis à jour.

Voici l’évolution des moyennes en général puis sur des durées de 15, 20 ou 25 ans :

SIMULATION PRET IMMOBILIER >>

Pire encore, certaines banques ont tout simplement décidé de ne plus financer de projet immobilier jusqu’à nouvel ordre. Avec pour seuls exceptions des profils difficilement refusables (gros revenus, patrimoine important, etc.) ou alors des profils très spécifiques (moins de 28 ans avec au moins 60 000 € d’apport personnel).

Dès début 2023, lorsque les taux d’usure seront à nouveau revus à la hausse, on devrait rapidement atteindre les 3.00 %. Une augmentation brutale qui aura des répercussions fortes sur le montant que l’on peut emprunter avec son salaire comme nous l’avons vu dans notre dernier article sur les taux en novembre 2022. Cela va faire chuter les budgets des particuliers et commence déjà à impacter les prix des logements.

Une durée de crédit immobilier record

Pour faire face à des prix qui mettront du temps à réagir à ce brutal changement de contexte et ne pas annuler leur projet, de nombreux particuliers jouent sur tous les leviers possibles pour continuer à acheter :

• L’apport personnel utilisé devient de plus en plus important comme nous l’avons vu le mois dernier
• La durée moyenne des prêts immobiliers bat des records malgré le plafonnement à 25 ans imposé par le HCSF. Sur les crédits contractés en octobre, la moyenne est à 244 mois. C’est un nouveau record. Cette moyenne inclut les financements immobiliers pour des travaux, sinon il faut compter 261 mois pour financer l’achat d’un logement neuf et 254 mois pour un crédit pour un bien immobilier ancien.

En 2022, près de deux tiers des dossiers se font avec un remboursement sur 20 à 25 ans contre 46 et 47 % en 2019 et en 2020 :

-34,3 % de prêts immobiliers au 3ème trimestre 2022

Avec la hausse des taux qui a débuté en mars 2022, les problèmes d’accès au crédit immobilier ont commencé à s’observer à la fin du printemps avant de réellement devenir problématique en juillet et août. Cela fait chuter la production de crédit immobilier et le nombre de prêts qui sont accordés. Ainsi, sur le 3ème trimestre, on observe une chute de 34,3 % du nombre de crédits contractés par rapport au 3ème trimestre 2021.

Comme vous pouvez le voir, sur 12 mois glissants, la chute s’amplifie. On est revenu au niveau des chiffres de 2014 et on pourrait rapidement descendre en dessous du creux de 2013 :

Les statistiques des derniers mois de 2022 et de début 2023 devraient être bien moins bonnes que celles d’il y a un an. Nous sommes donc encore loin d’avoir atteint le point bas.

Accalmie sur les ventes et sur la hausse des prix

Les notaires ont publié leur dernière note de conjoncture immobilière, on y retrouve différents chiffres sur le volume des ventes immobilières et sur les prix de l’immobilier à fin août 2022.

1,1 millions de vente de logements anciens en 2022 ?

Au niveau des ventes, sur 12 mois glissants, elles sont de 1 145 000 contre 1 213 000 à fin août 2021. C’est donc une baisse de 5,6 % en un an. Il faut noter que c’était au moment du pic historique. Il est normal de voir le marché se calmer après une reprise post-covid euphorique. Néanmoins, cette tendance va se poursuivre. Les notaires tablent sur environ 1,1 million de ventes sur l’ensemble de l’année 2022.

Comme vous pouvez le voir sur cet autre graphique, la chute est plus brutale depuis le mois de juin. Ce qui correspond à des compromis de vente signés en mars, après le début de la guerre en Ukraine et de la remontée des taux d’emprunt.

Des prix de l’immobilier qui augmentent moins

Nous avons vu pourquoi la baisse des prix de l’immobilier mettra du temps à se voir. De ce côté, les chiffres des notaires prévoient d’après les avant-contrats, c’est-à-dire les compromis de vente signés entre juillet et septembre 2022 des hausses moins fortes sur un an avec +4,8 % pour les appartements (contre +4,5 %) et +6,4 % pour les maisons (contre +8,5 %).

Comme habituellement, le marché immobilier commence par se contracter au niveau des volumes avant que cela ne vienne impacter les prix. Il n’empêche qu’avec des taux à environ 2,50 % sur cette fin d’année et bientôt à 3,00 %, les acheteurs ne pourront plus suivre le rythme. Les vendeurs devront s’adapter à ce changement de contexte pour réussir à vendre. En attendant, les délais de vente s’allongent de plus en plus.

Chute des ventes de logement neuf : -26,8 % en 2022

Le Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) a publié un communiqué pour dresser un premier bilan sur les ventes de logements neufs en 2022. Sur les 8 premiers mois de l’année en glissement annuel, il y  eu 26,8 % de ventes en moins qu’en 2021. Les projections pour l’ensemble de l’année donnent environ 102 000 logements neufs. Ce qui serait un niveau très proche de la plus mauvaise année depuis 15 ans.

Que ce soit auprès des particuliers ou des institutionnels, l’achat d’un bien immobilier neuf est bien moins attractif que dans les années précédentes. Il faut dire que les prix continuent de fortement augmenter dans un contexte de forte inflation et d’augmentation des taux. La nouvelle norme RE2020 et l’explosion des prix des matériaux viennent compléter un tableau assez sombre pour tout le secteur de la construction.

Et pourtant ce n’est que depuis cet été que l’accès au crédit immobilier est devenu beaucoup plus difficile et l’augmentation des taux était encore limitée au printemps. La situation ne va pas aller en s’arrangeant dans les mois à venir.

Cette tendance de fond touche toutes les régions comme le montre cette carte qui reprend l’évolution des ventes par région de janvier à août 2022 par rapport à la même période en 2021 :

Les régions qui s’en sortent le mieux sont Provence-Alpes-Côte d’Azur, la Corse et l’Ile-de-France. Les régions les plus en difficulté sont Bourgogne Franche-Comté et les Hauts de France.

Forte augmentation de taxe foncière en 2023 partout en France : au moins + 7 %

Alors que les augmentations de loyer ont été plafonnées à 3,5 % pendant un an, il n’en sera pas de même. Le gouvernement a décidé de conserver le niveau d’inflation actuelle pour revaloriser les valeurs locatives cadastrales en 2023. Résultat ? Une augmentation de 7 % environ est attendue pour la valeur locative de votre logement pour l’an prochain. Cela signifie que toutes les taxes foncières vont augmenter d’au moins 7 % en 2023.

Et encore, cela ne sera qu’un minimum car de nombreuses communes continuent de faire exploser les taux prélevés par rapport à cette valeur locative.

Taux de taxe foncière : +52 % à Paris en 2023

Par exemple, la mairie de Paris a décidé une augmentation de 52 % du taux d’imposition pour les taxes foncières. Le taux de la taxe foncière pour la commune de Paris va en effet passer de 13,5 % à 20,5 %. Quelques exonérations de taxe foncière pourront être appliqués pour ceux qui entreprendront des démarches de rénovation énergétique et pour les ménages en difficultés économiques.

Si vous cumulez ces 2 informations, les propriétaires d’un appartement à Paris doivent s’attendre à une augmentation globale de l’ordre de 62,5 % en 2023. Certes, Paris avait un niveau bien plus bas que la moyenne des autres grandes villes françaises. Mais cela, c’est terminé.

Une fiscalité plus élevée pour les résidences secondaires et les logements vacants en 2023

Même si c’est un phénomène qui n’est pas nouveau, l’explosion des taux de résidences secondaires dans certaines villes touristiques s’est encore accentuée depuis le Covid. Beaucoup de personnes qui vivent dans des logements étroits dans les plus grandes métropoles achètent des logements secondaires près de l’océan Atlantique, de la mer Méditerranée, etc. Ainsi, que ce soit en Bretagne, en Corse ou au pays Basque, les locaux peinent à se loger. Il y a peu de biens immobiliers à vendre ou à louer à des prix abordables.

Afin de limiter les abus, le gouvernement vient d’autoriser les maires de certaines de ces communes à taxer davantage les résidences secondaires et les logements vacants. Concrètement, le nombre de communes qui vont pouvoir appliquer une surtaxe sur la taxe d’habitation va fortement augmenter. On parle de 5 000 communes touristiques en plus.

Alors que la suppression de la taxe d’habitation sera appliquée pour tous dès 2023 pour les résidences principales, cet impôt local continuera d’exister pour les résidences secondaires et les logements vacants. Une aubaine pour certaines communes touristiques qui ont besoin d’augmenter leurs revenus. Certaines d’entre elles comptent plus de 80 % de logements qui ne sont pas habités en tant que résidence principale.

La surtaxe peut aller de 5 à 60 % du montant selon les choix de chaque commune concernée.

Interdiction de location d’une passoire thermique : cela concernera aussi la location saisonnière et le Airbnb

Les biens immobiliers qui ont un mauvais résultat au diagnostic DPE sont nommés des passoires thermiques. On utilise cette nomination pour des biens dans les classes F ou G pour la consommation énergétique ou pour l’émission des gaz à effet de serre.

Nous avons vu que le nouveau DPE avait pour objet d’être plus fiable et homogène dans l’intention de s’en servir pour différentes mesures :

• Obligation d’audit énergétique complémentaire pour les DPE en F et G
• La location d’une passoire thermique sera prochainement interdite

Sur ce dernier point, cela ne devait concerner initialement que les locations de longue durée meublées ou non meublées. Le gouvernement vient d’ajouter à cela les locations saisonnières et touristiques. Ainsi, il ne sera pas possible d’éviter cette interdiction en basculant vers le marché saisonnier. Ce qui aurait eu un effet de bord regrettable avec une réduction encore plus forte du nombre de biens à louer.

Pour les propriétaires de ce type de logement, il ne reste que 3 possibilités :

• Habiter vous-même ce logement avec les désagréments que cela comporte, notamment au niveau de vos factures d’énergie.
• Entreprendre des travaux de rénovation énergétique (isolation, changement du système de chauffage, etc.) afin d’améliorer votre DPE et de pouvoir louer à nouveau ce logement.
• Vendre ce bien en l’état, probablement avec une décote plus ou moins importante selon les secteurs géographiques et la comparaison avec le reste du parc immobilier local.

Il restera à voir quels seront les contrôles et les sanctions en cas d’infractions. Si cela se passe comme pour le plafonnement des loyers, cette mesure qui fait beaucoup parler n’aura que peu d’impact réel.

Taux immobilier : encore + 20 points de base en un mois

Plus rien n’arrête l’augmentation des taux de crédit immobilier. En effet, malgré les blocages liés au plafond imposé par le taux d’usure, les banques continuent d’augmenter autant qu’elles le peuvent les taux d’intérêt appliqués aux particuliers qui veulent financer l’achat d’une maison ou d’un appartement en ce moment. Après un taux immobilier moyen de 2.05 % sur les crédits souscrits en octobre 2022, le nouveau taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier signé en novembre 2022 s’élève à 2.25 %.

Comme nous l’avons vu dans notre synthèse sur les taux de prêt immobilier en décembre 2022 ou dans nos tendances pour l’immobilier en 2023, cette hausse des taux n’est pas prête de prendre fin. En fait, dès que le taux d’usure va être relevé au 1er janvier avec les nouveaux plafonds pour le 1er trimestre 2023, les banques augmenteront encore tant que possible leurs taux. Plutôt que de prêter à perte ou avec une très faible marge, les établissements prêteurs préfèrent pour le moment différer au maximum les dossiers et ne plus financer de projet.

Nous avons mis à jour ces derniers jours nos différentes pages sur combien peut-on emprunter selon son salaire ou le salaire minimum pour tel capital d’emprunt. On constate des pertes de capacité d’emprunt de l’ordre de 10 à 15 % sur la plupart des études de cas. Par exemple sur « combien emprunter avec un salaire de 1800 euros ? » ou sur « quel salaire pour emprunter 300 000 euros ? ».

Cela devrait se débloquer un peu début 2023. D’une part parce que les taux d’usure plus élevés le permettront et d’autre part parce que les banques auront besoin d’atteindre un niveau minimum de production de crédit immobilier pour ne pas prendre trop de retard sur leurs objectifs de l’année 2023.

Une production de crédit immobilier en chute libre

On dit souvent qu’une image vaut mieux que 1 000 mots. C’est encore le cas lorsque l’on veut illustrer à quel point la chute du nombre de crédits immobiliers souscrits sur 12 mois est impressionnante :

Et pourtant le marché a été très dynamique en fin d’année dernière et sur le 1er trimestre 2022, il était encore à un bon niveau au second trimestre avant de s’effondrer de plus en plus. Sur la période septembre-octobre-novembre 2022, l’observatoire Crédit Logement CSA évoque un effondrement du nombre de crédits habitats de 37.3 % par rapport à la même période en 2021.

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Loi Lemoine : le boom des demandes de changement d’assurance emprunteur

Différents courtiers en assurance de prêt immobilier font un premier bilan après l’entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à cette nouvelle loi pour tous les anciens contrats. Cela est valable peu importe la date de souscription du contrat. Ces nouvelles mesures sont également appliquées sur tous les contrats signés depuis le 1er juin 2022.

Ainsi, les principaux courtiers commencent à communiquer sur l’intérêt des Français pour utiliser cette nouvelle possibilité pour faire des économies plus facilement sur son assurance de prêt immobilier :

• Magnolia explique avoir reçu 80 000 demandes de changement depuis le 1er septembre. Cela représente une hausse de 300 % par rapport à son volume habituel.
• MeilleurTaux annonçait déjà une augmentation de plus de 25 % durant l’été et que ce mouvement s’est amplifié depuis.
• Securimut parlait en septembre de 30 à 40 % d’appels téléphoniques en plus pour des renseignements suite à cette nouvelle mesure.

En cette période économiquement difficile pour beaucoup, il est vrai que faire baisser le coût d’une assurance que l’on va payer encore pendant de nombreuses années peut être une véritable bouffée d’oxygène. Selon la durée du crédit restante, le montant total des économies peut atteindre jusqu’à 18 000 euros. Voici comment bénéficier d’un meilleur taux d’assurance de prêt immobilier.

En outre, la loi Lemoine n’a pas permis que de simplifier la résiliation de contrat d’assurance emprunteur. Elle a également apporté 2 autres changements majeurs :

• La suppression du questionnaire de santé de prêt immobilier à la condition que le capital emprunté ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur et que le prêt soit soldé avant l’anniversaire des 60 ans de l’emprunteur.
• La réduction du délai pour le droit à l’oubli lors d’une demande d’assurance de prêt d’un ancien malade : le délai est raccourci à 5 ans contre 10 ans auparavant. Cela concerne principalement des personnes guéries d’un cancer ou d’une hépatite.

Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur la loi Lemoine sur l’assurance de prêt.

Augmentation des charges de copropriété : +3.9 % en 2021 et plus en 2022 et 2023

L’association des responsables de copropriétés (ARC) annonce une hausse moyenne des charges de copropriété de 3.9 % en 2021 et s’attend à des augmentations bien plus fortes en 2022 et en 2023 à cause de l’explosion des prix de l’énergie et notamment des charges pour le chauffage. « Tous les voyants sont au rouge pour 2023 » alerte cette association. Ces augmentations vont se cumuler avec la nécessité d’entreprendre d’importants travaux de rénovation énergétique. Une double peine pour les propriétaires de ces biens.

L’augmentation est plus forte en Ile-de-France avec +4.7 %. Cet écart s’explique en partie par une flambée des honoraires des syndics en Ile-de-France (8.7 % contre +3.3 % en moyenne en France).

Les charges moyennes par mètre carré sont de 45,40 € en 2021 contre 43,70 € en 2020. Pour illustrer ce que cela représente, l’ARC donne l’exemple d’un logement de 60 m² dont les charges de copropriété sont passées de 2 622 euros en 2020 à 2724 euros en 2021.

Outre les prix de l’énergie, c’est aussi une hausse de 9.1 % des coûts liés aux ascenseurs (tarifs des contrats d’entretien et changements de pièces).

Attention, pour rappel, il est indispensable de bien se renseigner sur les charges de copropriété avant d’acheter un bien en copropriété.

Nouveau rapport du compte du logement : de nombreuses statistiques à découvrir

Le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires a publié il y a quelques semaines le rapport du compte de logement 2021. Vous pouvez y découvrir de nombreuses statistiques sur la place du logement dans l’économie française. Voici quelques chiffres qui ont retenu notamment notre attention :

• Il y a désormais 37.4 % de logements en France. Cela constitue une augmentation de 0.85 % en un an. Suite à la crise sanitaire, cela fait 2 ans que la progression s’est réduite. Cela sera vraisemblablement encore le cas en 2022 suite aux mauvais chiffres vu le mois dernier lors de notre précédente revue des actualités immobilières et en 2023 si l’on tient compte du contexte d’explosion de l’inflation et des taux de crédit immobilier.
• L’activité immobilière a généré 420 milliards d’euros, en hausse de 22.7 % en 2021 après une année 2020 perturbée par les confinements. Ceci s’explique par la forte reprise des transactions, par la hausse des prix, par un boom également des travaux engagés.
• Les aides au logement coûtent 38 milliards d’euros par an à l’État. C’est un budget en baisse de 0.5 % après +0.2 % en 2020. Si les primes énergie ont augmenté, il y a eu des baisses des APL suite au passage de la prise en compte des revenus de l’année même au lieu des revenus N-2. Cela comprend les aides comme le prêt à taux zéro (PTZ).
• Et cela rapporte 88 milliards d’euros dans le même temps avec une hausse de 10.9 % grâce à une activité plus soutenue.

Il est possible d’accéder à une application de visualisation des données qui est très efficace pour fouiller dans toutes ces informations chiffrées et étudier des évolutions dans le temps.

Par exemple, on peut voir que pour les accédants à la propriété, c’est-à-dire ceux qui achètent une résidence principale pour se loger, ce sont les logements anciens et les travaux qui sont en très forte hausse. Pour les logements neufs, on est encore très loin de l’énorme bulle de 2006 à 2008.

On peut également observer la répartition de l’activité immobilière spécifique aux accédants comme cela :

Quelle est la part des maisons dans les résidences principales ?

Le taux de logements individuels dans la répartition des différents types de résidence principale est en baisse légère mais régulière depuis une dizaine d’années selon le Centre d’observation de la société. En effet, après un pic vers 56.7 % en 2010, on observe une lente réduction de la part de maisons dans les résidences principales en France :

Ce n’est pas que les Français ne veulent plus habiter une maison au lieu d’un appartement (80 % préfèreraient une maison d’après un sondage cité dans cet article). C’est principalement dû aux coûts de plus en plus élevés pour acquérir ce type de biens :

• Le coût d’un m² de terrain constructible est passé de 46 € en 2005 à 91 € en 2020, soit un quasi doublement du prix du foncier.
• L’augmentation des normes énergétiques et de confort ont entrainé une hausse des prix de la construction de 44 % entre 2011 et 2020.

On peut penser que cette tendance pourrait se poursuivre dans les années à venir à cause de :

• L’explosion des prix de l’énergie (carburant pour le transport comme électricité ou gaz pour chauffer et vivre dans ce logement). Pour un bien de 60 à 100 m² on estime le surcoût énergétique de l’ordre de 40 % pour une maison individuelle par rapport à un appartement de surface similaire dans un immeuble.
• La rareté du foncier disponible

24.2 % de logements sociaux à Paris

Au 1er janvier 2020, Paris comptabilisait 21.8 % de logements sociaux SRU. Il y avait effectivement 255 355 logements sociaux à Paris à cette date selon les chiffres d’Apur.

Depuis, en intégrant les logements déjà financés mais non encore livrés, la part augmente à 24.2 %. Pour information, l’article 55 de la loi SRU incite chaque commune à avoir 25 % des résidences principales en logements sociaux d’ici à 2025. La Capitale est sur le bon rythme pour atteindre ce seuil et respecter la législation qui entrera en vigueur d’ici un peu plus de 2 ans.

Voici une carte par arrondissement du nombre de logements sociaux SRU à Paris en 2020 :

On peut voir de fortes disparités entre le 7ème ou le 8ème arrondissement avec seulement 2.2 % et 3.6 % du parc et le 13ème ou le 19ème avec respectivement 42.3 % et 42.5 %.