Hausse des taux de prêt immobilier, guerre en Ukraine, impact de la réforme de l’assurance emprunteur, hausse des prix des logements en France, contrôle sur les contrats de construction de maison individuelle, nouvelles villes éligibles à la loi Pinel, prolongation de l’encadrement des loyers et des sanctions pour les loyers trop hauts, etc. Voici un riche tour de l’actualité immobilière en France en mars 2022. De quoi assurer votre veille immobilière ou vous informer au mieux pour votre projet immobilier actuel.
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Taux de crédit immobilier en hausse en mars 2022
Comme nous l’avons vu dans notre point détaillé sur la hausse des taux de prêt immobilier en mars 2022. Alors que jusqu’en février les taux immobiliers moyens restaient proche des records avec un taux d’intérêt moyen de 1.07 % contre 105 % au plus bas. On observe de fortes augmentations des taux d’emprunt sur tout le marché.
De fait, les banques limitent les risques entre la guerre en Ukraine et la forte inflation en relevant de manière non homogène leur grille de taux pour un achat de maison ou d’appartement. Le courtier VousFinancer annonce même qu’une banque régionale est passé d’un taux de 1.00 % à un taux de 1.57 % pour un même profil d’emprunteur en un mois seulement. Les banques sont sous tension par rapport à la situation actuelle.
D’habitude un comité sur les taux est tenu une fois par mois comme indiqué dans notre article sur comment choisir sa banque pour un crédit immobilier au meilleur taux. Certains établissements prêteurs sont passés à une réunion taux par semaine pour ajuster au fur et à mesure les conditions pour un financement d’après le courtier Empruntis.
Impossible de prédire quand nous reverrons les taux de crédit immobilier au niveau de leur record. Autant l’inflation suite à la forte reprise économique pouvait être provisoire, autant celle liée à une crise pétrolière et de l’énergie dans son ensemble suite à une nouvelle guerre rend difficile toute prévision même d’ici quelques mois.
Pour ceux qui veulent renégocier leur prêt ou faire une demande de rachat de crédit, il est un peu tard. Mais selon le taux de votre contrat de crédit actuel, cela peut encore être intéressant à condition de le faire rapidement.
Une perte de capacité d’emprunt de plusieurs milliers d’euros
Avant de se lancer dans un projet d’acquisition d’un bien immobilier, on doit se poser la question du budget dont on dispose pour cela. Cela passe principalement par une interrogation sur le montant que l’on peut emprunter selon son salaire et ses autres crédits en cours ou ses autres charges.
Quel est l’impact de la hausse des taux sur mon pouvoir d’achat ? Pour le savoir, utilisez notre calculette de capacité d’emprunt en ligne gratuite et regarder combien vous pouvez emprunter avec les taux actuels par rapport à ceux d’il y a quelques mois que vous pouvez retrouver dans nos précédents articles sur les taux immobiliers actuels.
À titre d’exemple, pour un crédit sur 20 ans avec une mensualité de 1 000 € et un taux moyen de 1.00 % au 1er janvier 2022, on pouvait emprunter 217 441 €. Avec un taux moyen de 1.30 % en ce 15 mars 2022, la somme empruntée diminue à 211 237 €. Soit une perte de pouvoir d’achat immobilier de 6 204 € pour ce type de financement.
Plus qu’hier, il va falloir soigner votre demande de crédit immobilier pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir le taux le plus bas possible. N’hésitez pas à faire appel à notre courtier avec une simulation personnalisée pour étudier quelle est la meilleure offre de prêt actuelle selon votre projet (résidence principale ou secondaire, investissement locatif, neuf ou ancien, montant de l’achat, etc) et votre profil bancaire (revenus, profession, patrimoine, autres prêts, taux d’endettement, etc.).
Vous trouverez toutes nos informations et conseils dans notre guide du prêt immobilier afin d’optimiser au mieux votre crédit immobilier et en réduire le coût.
Guerre en Ukraine : quelles conséquences pour le marché immobilier en France ?
Alors que la crise sanitaire fait moins la une de l’actualité et que l’on aurait pu avancer dans nos projets plus sereinement, voici depuis quelques semaines le début d’une guerre en Europe avec l’attaque de l’Ukraine par la Russie. Sans faire de la géopolitique, voici quelques informations sur l’impact que cela peut avoir en France pour le marché immobilier :
- La flambée des prix de l’énergie et des matières premières entraîne une inflation plus forte. Ce qui devrait déboucher sur une plus forte hausse des taux de crédit immobilier que celle prévue au début de l’année. Cela entraîne également de l’incertitude sur sa durée et son ampleur. Les banques centrales vont devoir essayer de contrôler l’inflation et cela passera par des mesures moins avantageuses pour les taux des crédits.
- Un achat immobilier est un projet très engageant qui doit se faire dans un contexte serein. La confiance dans l’économie future est l’un des éléments qui aide les particuliers à se décider à investir dans l’immobilier. Or, la guerre en Europe jette un coup de froid sur un marché déjà moins dynamique depuis quelques mois. Une partie des acquéreurs pourraient repousser leur projet d’acquisition. Le temps de voir où cela va nous mener.
- En outre, les constructeurs et les artisans rencontrent des difficultés pour obtenir tous les matériaux et outils nécessaires. Là aussi les prix flambent et difficile de savoir combien coûtera réellement un projet de travaux ou de construction de maison.
Perte de pouvoir d’achat, difficultés d’approvisionnement, incertitudes économiques, etc. Toutes ces raisons devraient entraîner un ralentissement de l’activité immobilière en France. Le nombre de ventes de logements anciens devraient être en baisse après une excellente année 2022 avec un record à plus de 1.2 million de ventes. Dans le neuf, alors que la situation s’améliorait, l’embellie pourrait marquer le pas.
En revanche, il est beaucoup trop tôt pour commencer à parler d’une éventuelle baisse des prix. Certes ils sont élevés et les conditions se sont nettement dégradés, mais l’immobilier est fait de cycle très lent. Il faut plusieurs mois de ralentissement du marché avant d’observer de réelles baisses de prix. Même si le contexte est moins facile, il y a toujours des ventes qui se font chaque jour.
Pour ceux qui ont un bien à vendre, consultez nos conseils pour une vente immobilière en 2022.
Pour les acquéreurs, il va être à nouveau possible de bien négocier votre achat immobilier.
La fin du questionnaire de santé pour un prêt immobilier risque de faire augmenter les prix de l’assurance emprunteur
L’une des mesures phares de la loi Lemoine sur l’assurance emprunteur est la suppression du questionnaire médical de prêt immobilier si l’emprunteur (ou les 2 emprunteurs en cas d’emprunt en couple) n’aura pas atteint son soixantième anniversaire à la date d’échéance du crédit immobilier.
Autrement dit, de nombreux ménages, dont principalement les primo-accédants, n’auront plus à répondre à des questions sur leur éventuelle maladie ou problème de santé. Cela va permettre à des personnes malades de pouvoir emprunter et s’assurer normalement sans discrimination ni surprime ou exclusion de garantie.
Seulement, cela signifie que ces risques spécifiques pour une part des particuliers, qui ont un coût pour les assureurs, vont probablement être dilués dans l’ensemble des tarifs des assurances de prêt immobilier. Autrement dit, il faut s’attendre à une légère hausse des taux d’assurance de prêt immobilier en 2022.
Pour rappel, même si aucune loi ne l’impose, l’assurance prêt immobilier est obligatoire dans la plupart des établissements prêteurs. Le financement d’une maison ou d’un appartement est trop coûteux et sur de nombreuses années. La banque exige quasi-systématiquement de souscrire une assurance emprunteur avec une garantie décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Les autres garanties peuvent être facultatives selon les situations personnelles et professionnelles.
Statistiques de l’INSEE sur les ventes et les prix immobiliers en 2021
Après un pic à 1 205 000 logements anciens vendus entre octobre 2020 et fin septembre 2021, l’INSEE note une légère baisse du nombre de transactions sur 12 mois glissants avec 1 178 000 logements vendus à fin décembre 2021 :
Du côté des prix, l’augmentation était toujours en cours au 4ème trimestre 2021, sauf à Paris est en Ile-de-France pour les appartements comme le montrent ces courbes :
Voici le détail des chiffres annoncés pour ces derniers trimestres :
La hausse des prix a été légèrement moins forte sur le 4ème trimestre, notamment pour les appartements.
Il faut rappeler que ces ventes enregistrées pour le 4ème trimestre 2021 concernent des projets dont les compromis de vente et donc le moment de l’achat ont été réalisés 3 mois plus tôt. Cela nous donne donc une tendance des prix de l’immobilier au 3ème trimestre 2021 et donc avec 6 mois de décalage. Il faudra donc attendre la fin de l’année 2022 pour savoir l’impact réel sur les prix de l’immobilier en France du contexte actuel au niveau des taux d’emprunt et de la guerre en Ukraine… De même, les prix immobiliers sur DVF se font avec plusieurs mois de décalage. Le temps que les actes définitifs de vente soient signés (de 2 à 3 mois en général) et que les données soient remontées et mises à jour dans les bases de données.
Les contrats de construction de maison individuelle (CCMI) épinglés par la DGCCRF
Pour faire construire sa maison, de nombreux constructeurs proposent à leurs clients un CCMI (contrat de construction de maison individuelle). Celui-ci apporte un certain nombre de garanties et de protections pour le consommateur. La construction de sa maison est un beau projet mais qui peut être une grande source de stress et de complications. La réglementation vise à limiter les déconvenues et à protéger les particuliers qui veulent faire construire leur maison en France. Par exemple, le maître d’ouvrage doit obligatoirement souscrire une assurance dommage-ouvrage.
Pour vérifier que les constructeurs de maisons individuelles respectent les règles, des contrôles de la DGCCRF sont réalisés régulièrement. Dans un rapport public, on apprend que plus de la moitié des établissements contrôlés ont des contrats non conformes (55 %). La plupart du temps, il s’agit d’avertissements sur des éléments non conformes (87 cas sur les 158 qui ont donné suite à des suites de l’enquête. Dans de plus rares cas, cela a débouché sur des procès-verbaux.
Avant de vous engager, regardez comment choisir son constructeur de maison individuelle.
Nouvelles villes éligibles à la loi Pinel
Pour qu’un logement neuf soit éligible au dispositif de la loi Pinel 2024, il faut qu’il soit situé dans une zone où la demande de logements est forte. Ainsi, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt importante sur le prix de son achat en échange d’un engagement de mettre cet appartement en location pendant une durée déterminée et avec des contraintes sur le prix du loyer ou les ressources des locataires par exemple.
On va donc parler du zonage Pinel pour déterminer quelles sont les communes qui peuvent bénéficier de ce dispositif de défiscalisation immobilière et avec quelles conditions. En effet, les montants pris en charge, les plafonds de loyer ou encore les plafonds de ressources des locataires vont dépendre d’un classement en zone A bis, zone A, zone B1. En revanche, les constructions en zone B2 et C ne sont pas éligibles.
De zone B2 à zone B1 voire A
Justement, le classement de différentes communes, notamment de Haute-Savoie a été modifié par le décret du 20 février 2022 publié au Journal Officiel. 46 communes classées jusque-là en zone B2 ont été surclassées. 41 communes en zone B1 et 5 communes en zone A directement. Cela touche principalement la zone frontalière avec la Suisse, notamment ce que l’on peut qualifier de genevois français.
Voici les nouvelles villes en zone A, toute en Haute-Savoie (74) :
- Chamonix-Mont-Blanc
- La Clusaz
- Les Gets
- Megève
- Morzine
A noter qu’il s’agit du même classement des communes pour le zonage du PTZ. Ainsi, les règles changent également pour les habitants de ces communes au niveau du prêt à taux zéro 2024.
Voici les nouvelles communes en zone B1 par département :
- Bouches-du-Rhône (13) : Maussane-les-Alpilles, Saintes-Maries-de-la-Mer
- Calvados (14) : Trouville-sur-Mer
- Corse-du-Sud (2A) : Albitreccia, Grosseto-Prugna, Lecci, Pietrosella
- Pas-de-Calais (62) : Le Touquet-Paris-Plage
- Haute-Savoie (74) : Alex, Arâches-la-Frasse, Ballaison, Chens-sur-Léman, Combloux, Cordon, Demi-Quartier, Dingy-Saint-Clair, Domancy, Doussard, Excenevex, Le Grand-Bornand, Les Houches, Larringes, Loisin, Massongy, Menthon-Saint-Bernard, Messery, Montmin, Nernier, Praz-sur-Arly, Saint-Gervais-les-Bains, Saint-Jean-de-Sixt, Saint-Jorioz, Sciez, Sevrier, Talloires, Veyrier-du-Lac, Villaz, Yvoire
- Var (83) : La Garde-Freinet, La Môle, Le Plan-de-la-Tour
De zone C à zone B1
En plus de ces 46 changements, il y a également 12 communes classées initialement en zone C qui sont passées en zone B1 et qui gagnent donc l’éligibilité au Pinel et une bien meilleure aide pour le PTZ pour une résidence principale. Voici ces 12 communes :
- Savoie (73) : Brides-les-Bains, Cohennoz, Crest-Voland, Notre-Dame-de-Bellecombe, Courchevel, Tignes, Val-d’Isère
- Haute-Savoie (74) : La Chapelle-d’Abondance, Châtel, Manigod, Sixt-Fer-à-Cheval, Vallorcine
Il va donc être possible d’investir à la montagne avec un investissement locatif défiscalisé.
Pour tout savoir sur les avantages d’un investissement de ce type, consultez tous nos contenus sur l’investissement locatif ou nos conseils pour savoir comment acheter pour louer.
L’encadrement des loyers prolongé pendant 3 ans et renforcement des sanctions
Un autre décret du 22 février 2022 annonce la prolongation de l’encadrement des loyers dans certaines villes en France et cela pour 3 ans. Cela fait partie de la loi 3DS pour « différenciation, décentralisation, déconcentration, simplification ». Les villes candidates comme Paris, Lille ou Lyon peuvent imposer un plafond aux loyers d’une résidence principale. Cela vise à lutter contre l’explosion des prix des logements en location sur la commune et permettre aux particuliers de se loger plus facilement. Après Bordeaux et Montpellier qui viennent de mettre en place ce dispositif, d’autres villes pourront déposer leur candidature jusqu’en novembre 2022.
Seulement pour qu’une telle mesure amène l’effet escompté, il faut sanctionner les propriétaires bailleurs qui ne respectent pas ce plafonnement des loyers. Ainsi, cette loi 3DS renforce les possibilités de sanctions à un niveau plus local. Auparavant seuls les préfets pouvaient agir contre les locations avec un loyer injustement supérieur au plafond fixé. Désormais, les intercommunalités pourront également sanctionner les bailleurs qui ne respectent pas cet encadrement.
Prenez donc le temps de vous renseigner sur l’augmentation de loyer en 2024.
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